25億ウォンの資産家が狙う次なる住み替え先は麻浦

KB Real Estate TVが配信した動画で、作家のソン・ヒグ氏は、総活用資産が25億ウォン規模の相談者に対し、ソウル駅への通勤に便利な麻浦地域への住み替えを推奨した。ソン氏は、家族の助言は不動産決定において最も危険になり得ると指摘し、麻浦レミアン・プルジオを安定した選択肢として挙げた。

不動産を購入した後、隣接する他の団地の価格がより急激に上昇すると、「あの時無理をしてでもあちらを買っておくべきだったか」という後悔が押し寄せることがある。逆に、無理をして家を購入したが、より良い立地を見逃したという悔いが残るケースもある。

KB Real Estate TVが配信した「惜しみなく与えるヒグ」シーズン3の動画では、こうした現実的な不動産の悩みに対し、作家のソン・ヒグ氏が分析と助言を行った。今回の動画では、視聴者の愛称を「サルグ」と定めて開始し、仁川の山谷駅一帯やカンブク区松中洞などの主要地域の分析、そして実際の事例を通じた住み替え戦略が扱われた。

「立地の差が大きくないなら中層階の選択が正しい」…水原・華西駅の事例分析

最初の相談は、水原の華西駅付近のアパートを購入した読者の悩みだった。購入時、検討の末に選択した団地である華西駅ウバン・セントラルパークよりも、断念した近隣の再建築団地（華西住公第4団地）の方が大きく上昇したことによる後悔である。特に、購入時に価格が同じだった再建築団地の1階と、自身の住む中層階を比較し、立地が良い1階を買うべきだったのかという問いが続いた。

ソン・ヒグ氏はこれに対し、「立地の差が非常に大きいならば、無理をしてでも立地の良い1階を選択するのが正しい。1階は結局、中高層階の価格に追随するためだ」と説明した。しかし、華西駅ウバン・セントラルパークと華西住公第4団地の場合、立地の差がそれほど大きくないのであれば、現在の選択は十分に納得できる決定であったと評価した。華西住公第4団地は駅近の再建築団地であり、近隣にStarfieldが位置して商圏が非常に良くなったほか、新盆唐線の延伸という好材料も重なっているためだ。

ソン氏は「上位の団地が先に動き始めると、その下の団地が追随する流れがある」とし、「現在は華西住公が動けばウバン・セントラルパークが追随する現象が現れているため、他人の団地と比較して後悔するよりも、ローン返済計画と次の住み替え目標に集中することが重要だ」と助言した。今後の住み替え先としては、坪村や仁徳院などの準新築・新築団地、あるいは学区に隣接した団地などを推奨した。

「家族の言葉が最も危険」…25億ウォンの資産家による麻浦への住み替え

二つ目の相談は、退職を控えた50代夫婦の悩みだった。子供の教育のためにソウル・トンジャク区のロッテキャッスル・クラシアを14.5億ウォンで購入したが、当時家族の反対を押し切って決断したことが、結果として大きな資産上昇につながったという内容だ。現在保有しているアパートの提示価格は約20億ウォンであり、株式などの現金性資産を含めた総活用資産は25億ウォン規模である。彼らはソウル駅への通勤が便利でありながら、退職後10年以上居住でき、資産価値の上昇を享受できる上位エリアを探していた。

ソン氏はまず、購入の決断について「両親や兄弟の言葉に振り回されず、自ら選択したことが結果的に正しかった」とし、「不動産の決定において家族の助言は最も危険になり得る」と強調した。現在の保有資産と今後の計画を考慮すると、ソウル駅への通勤が容易な麻浦地域が最も適切な代替案であると分析した。

具体的な団地としては、麻浦レミアン・プルジオ（マレプ）を強力に推奨した。ソン氏は「マレプはいわゆる『国民的な定番』のようなアパートであり、失敗のない安定した選択肢だ」と評した。もし麻浦レミアン・プルジオの価格が負担であれば、孔徳ジャイを代替案として挙げたが、孔徳ジャイは団地の一部が坂に位置している点に言及した。もしソウル駅へのアクセス性とKTXの利用利便性を最優先とするならば、ソウル駅セントラルジャイが代替案になり得ると付け加えた。ただし、ソウル駅セントラルジャイは孔徳ジャイの相場に追随する傾向があるというチェックポイントを指摘した。一方、平地であり学区が良く、漢江が徒歩圏内である麻浦リバーウェルや麻浦リバーパークのような団地は、価格帯がやや高いことも言及された。

仁川・山谷駅が「天地開闢」…新築中心の価値上昇への期待

地域分析コーナーでは、仁川の山谷駅一帯の見通しも扱われた。かつて老朽化したヴィラが密集していた山谷駅一帯は、最近大規模な新築アパート団地が入り、地域全体の姿が変わっている。ソン氏は「山谷駅一帯は現在、新築アパートがスーパーブロックを形成しており、街自体がアップグレードされている場所だ」と診断した。実際に山谷駅付近は、かつてはサムファンやPRUGIOなどが代表的であったが、現在は新築中心に再編され、実取引価格が7〜8億ウォン台まで急速に上がっている状態だ。

特にソウルから距離がある地域の特性上、立地的な中心性よりも建物の価値が価格を決定する傾向が大きいと言及した。「ソウルは中心地の立地が重要で、旧築でも価値が認められるが、郊外地域は新築の価値がはるかに高く認められる」という分析だ。今後、山谷駅6、7番出口付近にXiやHillstateなどのブランドアパートが追加で入れば、地域の地位は一段と高まると展望した。

一方、カンブク区松中洞の都市複合事業地に関する質問には注意を促した。政府が特別法を通じて推進する事業であるため、スピードは速いと期待されるが、所有者たちの反対があれば事業が遅延する可能性があると指摘した。ソン氏は「再開発投資は結局のところスピード勝負だ」とし、初期段階の場所にむやみに投資するよりも、すでに事業承認を受けているか、進行スピードが確認されている場所を選択する方が有利だと助言した。

出典：元の動画（YouTube）