賃貸住宅の譲渡期限が1年に確定…調整対象地域内の買入賃貸が対象

賃貸事業者が税制優遇を受けるための賃貸住宅の譲渡期限が1年に確定した。当初は税制改正案の修正への期待があったが、結局原案通りに施行されることとなり、賃貸事業者の負担が増大する見通しだ。

不動産ショーの動画によると、賃貸住宅の譲渡所得税の重課除外および租税特例制限法上の長期保有特別控除（50%）などの税制優遇を受けるための譲渡期限を盛り込んだ所得税法施行令改正案が国務会議を通過し、去る10月1日から施行された。今回の改正案は、賃貸事業者が税制優遇を維持しながら住宅を処分できる期間を「1年」に制限することが核心である。動画では、賃貸事業者が税制優遇を受けるために1年という期限内に住宅を売却することは、現実的に非常に困難になったと説明した。

対象は調整対象地域内の買入賃貸マンション…居住住宅の非課税は維持

すべての賃貸事業者に1年の譲渡期限が適用されるわけではない。今回の措置の対象は、調整対象地域に位置する買入賃貸マンション（4年または過去の5年型短期民間賃貸を含む）と、建設賃貸ではない買入賃貸形態の8年長期一般民間賃貸住宅である。ただし、建設賃貸は今回の譲渡期限制限の対象から除外される。

ただし、賃貸事業者が居住住宅を売却して譲渡所得税の非課税を受ける規定は、従来と同様に維持される。自主抹消または自動抹消された賃貸住宅を保有している状態で居住住宅を売却する場合、抹消日から5年以内であれば非課税の特典を受けることができる。賃貸住宅を先に処分して1戸住宅となった場合でも、5年の期限制限なく非課税適用が可能である。動画では、居住住宅の譲渡所得税非課税規定は今回の改正案で触れられていないため、安心してもよいと付け加えた。

再建築・調整地域指定などの変数による救済策を策定

政府は、譲渡期限1年が現実的に短いという指摘を考慮し、一部の救済策を施行令に含めた。自動抹消の時点や調整対象地域の指定時点、あるいは再建築・再開発などによって譲渡が制限される場合に備えた基準である。9月30日に公布された法令に基づき10月1日から適用されるこの救済策は、譲渡期限を逃してしまう可能性がある状況に備えたものである。

具体的には、▲自動抹消日から1年以内 ▲来年以降に調整対象地域に指定される場合、当該地域の公告日から1年以内 ▲再建築・再開発・小規模再建築・小規模再開発・街路住宅整備事業などの組合設立認可によって譲渡が制限される場合、「以前の告示」日から1年以内に売却すれば税制優遇を受けることができる。特に、組合設立認可がすでに完了しており譲渡が制限されている場合は、以前の告示日から1年以内に売却できるよう道を開いておいた。もし複数の条件が重なる場合には、このうち最も遅い日を基準として1年の期限が適用される。

賃借人の退去問題など現実的な売却の困難さを懸念

法令上の救済策が策定されたにもかかわらず、現場では実質的な売却が困難になるという懸念が出ている。特に、現在、調整対象地域の大部分が土地取引許可区域に指定されており、買受人が実居住しなければならない特性上、賃借人が退去しなければ1年以内に家を売ることが非常に困難なためである。動画では、土地取引許可区域において賃貸付きで売却することができない点を挙げ、賃借人が退去してくれなければ1年以内の売却は不可能であると指摘した。

動画では、賃貸住宅を譲渡所得税の優遇範囲内で処分するためには、必ず賃借人の退去が前提となると説明した。この過程で賃借人が追い出される現象が発生する可能性があり、賃貸市場の不安定性も高まる可能性があるという分析だ。一方、譲渡期限の経過に伴う税制優遇の変化は租税特例制限法に明示されている。1年を超え2年以内の譲渡時には長期保有特別控除が30%に減少し、譲渡所得税は半分程度の水準に重課され、2年を超えて売却することになれば、すべての優遇を受けることができなくなる。当該内容を盛り込んだ租税特例制限法改正案はまだ大韓民国国会本会議の通過を控えているが、動画では修正なしにこのまま国会の門戸を越えるものと見通した。