부모 자녀 간 저가 매매, '3억' 기준 넘으면 증여 취득세 중과 주의

부모가 자녀에게 주택을 물려주는 방식은 크게 증여, 매매, 그리고 채무를 함께 넘기는 부담부증여로 나뉜다. 최근 세제 개편과 지방세법 시행령 변경으로 인해 가족 간 거래 시 고려해야 할 세무 리스크가 커진 상황이다. 유튜브 채널 '세금 아는형'의 영상에 따르면, 자산 승계 방식에 따라 납세 의무자와 적용 세율이 완전히 달라지므로 정교한 계획이 필요하다.

증여·매매·부담부증여, 누가 어떤 세금을 내나

부모가 자녀에게 아무런 대가 없이 집을 넘기면 '증여'에 해당한다. 이 경우 자녀는 재산을 무상으로 얻었으므로 증여세를 납부해야 하며, 본인 명의로 집을 취득하므로 취득세 납부 의무도 진다. 증여세의 경우 '연부연납 제도'를 활용하면 신고 시 6분의 1을 납부하고 나머지는 5년에 걸쳐 총 6회로 나누어 낼 수 있어, 자녀의 소득이 충분하다면 납부 계획을 세우기가 용이하다. 또한 증여는 실거주 의무가 없으므로, 증여받은 후 전세를 놓아 그 전세금으로 증여세를 납부하는 방법도 활용 가능하다.

반면, 돈을 받고 집을 파는 '매매'의 경우, 돈을 받은 부모는 양도소득세를, 집을 산 자녀는 취득세를 부담한다. 만약 시가보다 너무 싸게 팔 경우, 그 차액만큼 자녀가 이득을 본 것으로 간주해 증여세가 추가로 부과될 수 있다. 채무를 포함해 넘기는 '부담부증여'는 증여와 양도가 혼합된 형태다. 예를 들어 20억 원짜리 아파트에 10억 원의 전세보증금이 있다면, 자녀는 채무를 제외한 10억 원에 대해 증여세를 내고, 부모는 채무 부분인 10억 원을 유상으로 넘긴 것으로 보아 양도소득세를 낸다. 이때 취득세는 채무 부분(유상)과 증여 부분(무상)의 세율이 각각 다르게 적용된다.

다만, 서울 등 조정대상지역 내 토지거래허가구역에 묶인 주택은 매매나 부담부증여 시 실거주 의무가 발생한다. 영상에서는 "거주가 힘든 상황(예: 해외 거주 자녀)이라면 매매와 부담부증여는 불가능하며, 순수 증여만이 선택지"라고 설명했다. 다만 올해 5월부터 무주택자가 세입자가 있는 집을 사는 경우, 세입자 계약 종료 시까지 최장 2년까지 입주를 미룰 수 있도록 제도가 변경되었으므로 자녀가 무주택자라면 부동산 허가 요건을 먼저 확인해야 한다.

'3억 원' 기준과 부부 공동명의 저가 매매의 변수

가족 간 저가 매매 시 가장 주의해야 할 지점은 '차액 3억 원'이다. 현행 상증세법상 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 미만이면 증여세 문제가 발생하지 않는다. 하지만 올해 개정된 지방세법에 따르면, 시가와 대가의 차이가 '시가의 30%' 또는 '3억 원' 중 작은 금액 이상일 경우, 이를 매매가 아닌 '증여'로 간주해 증여 취득세율을 적용한다. 특히 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 취득세율이 12%까지 치솟을 수 있어 주의가 필요하다. 따라서 조정대상 지역이라도 시가표준액이 3억 원 미만인 물건이라면 증여를 적극 검토할 수 있다.

부부 공동명의를 활용한 절세 전략도 언급되었다. 상증세법 제35조(저가 양수에 따른 이익의 증여) 규정을 해석할 때 양수자별로 판단하기 때문에, 자녀 부부가 공동명의로 집을 살 경우 아들과 며느리가 각각 시가 대비 3억 원씩(총 6억 원) 싸게 사는 형태가 되어 증여세 이슈를 피할 수 있다는 것이 영상의 설명이다. 다만, 올해 6월 1일부터 시행된 지방세법 시행령에 따라 지분을 취득한 경우 전체 지분을 취득한 것으로 보아 차액을 계산하므로, 부부 공동명의 시에도 전체 지분에 대한 차액이 '시가의 30% 또는 3억 원' 기준을 넘지 않도록 거래가액을 세밀하게 조정해야 한다.

또한, 저가 매매 시 자녀의 자금 출처가 불분명하면 위험하다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 7억 1천만 원에 매매하면서 2억 원만 지급하고 나머지 5억 원을 부모에게 차용증을 쓰고 빌리는 방식은 세법상 허용되는 범위 내의 제도 이용이라 하더라도 권장되지 않는 거래 방식이다. 영상에서는 "차용증 대신 대금은 본인 돈으로 확실하게 지급하라"고 강조했다.

부모 1주택자라면 '저가 매매'가 최적의 대안 될 수도

영상에서는 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우, 저가 매매가 매우 효율적인 자산 승계 수단이 될 수 있다고 분석했다. 부모가 은퇴 후 주택 규모를 줄이려 하고 자녀가 상급지로 이동하려 할 때, 시가보다 저렴하게 자녀에게 집을 넘기는 방식이다. 이 구조가 유리한 이유는 부모가 1세대 1주택자로서 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받으면 양도소득세 부담이 크지 않기 때문이다. 자녀는 증여세 부담 없이 자산을 취득할 수 있고, 향후 부모의 상속세 절세 효과까지 기대할 수 있다.

다만, 거래 시 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 날 경우, 부모는 시가를 기준으로 양도소득세를 신고해야 하며(부당행위계산 부인 규정), 자녀 또한 시가인정액을 기준으로 취득세를 납부해야 한다는 점을 유의해야 한다. 결론적으로 부모의 1주택 여부, 자녀의 자금 동원 능력, 그리고 해당 지역의 취득세 중과 여부를 종합적으로 고려하여 증여와 매매 중 최적의 방안을 결정해야 한다.