임대주택 양도기한 1년 확정…조정대상지역 매입임대 대상

임대사업자의 세제 혜택을 받기 위한 임대주택 양도 기한이 1년으로 확정됐다. 당초 세제 개편안 수정에 대한 기대가 있었으나, 결국 원안대로 시행되면서 임대사업자들의 부담이 커질 전망이다.

부동산쇼 영상에 따르면, 임대주택의 양도세 중과 배제 및 조세특례제한법상 장기보유특별공제(50%) 등의 세금 혜택을 받기 위한 양도 기한을 담은 소득세법 시행령 개정안이 국무회의를 통과해 지난 10월 1일부터 시행됐다. 이번 개정안은 임대사업자가 세제 혜택을 유지하며 주택을 처분할 수 있는 기간을 '1년'으로 제한하는 것이 핵심이다. 영상에서는 임대사업자들이 세금 혜택을 받기 위해 1년이라는 기한 내에 주택을 매도하는 것이 현실적으로 매우 어려워졌다고 설명했다.

대상은 조정대상지역 내 매입임대 아파트…거주주택 비과세는 유지

모든 임대사업자에게 1년의 양도 기한이 적용되는 것은 아니다. 이번 조치의 대상은 조정대상지역에 위치한 매입임대 아파트(4년 또는 과거 5년형 단기 민간임대 포함)와 건설임대가 아닌 매입임대 형태의 8년 장기 일반 민간임대주택이다. 단, 건설임대는 이번 양도 기한 제한 대상에서 제외된다.

다만, 임대사업자가 거주주택을 팔아 양도세 비과세를 받는 규정은 기존과 동일하게 유지된다. 자진 말소 또는 자동 말소된 임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 팔 경우, 말소일로부터 5년 이내에만 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 임대주택을 먼저 처분해 1주택자가 된 경우에도 5년 기한 제한 없이 비과세 적용이 가능하다. 영상에서는 거주주택 양도세 비과세 규정은 이번 개정안에서 건드리지 않았으므로 안심해도 된다고 덧붙였다.

재건축·조정지역 지정 등 변수에 따른 구제 방안 마련

정부는 양도 기한 1년이 현실적으로 짧다는 지적을 고려해 일부 구제 방안을 시행령에 포함했다. 자동 말소 시점이나 조정대상지역 지정 시점, 혹은 재건축·재개발 등으로 인해 양도가 제한되는 경우에 대비한 기준이다. 9월 30일 공포된 법령에 따라 10월 1일부터 적용되는 이 구제책은 양도 기한을 놓칠 수 있는 상황을 대비한 것이다.

구체적으로는 ▲자동 말소일로부터 1년 이내 ▲내년 이후 조정대상지역으로 지정될 경우 해당 지역 공고일로부터 1년 이내 ▲재건축·재개발·소규모 재건축·소규모 재개발·가로주택정비사업 등의 조합설립인가로 인해 양도가 제한될 경우 '이전 고시'일로부터 1년 이내에 팔면 세제 혜택을 받을 수 있다. 특히 조합설립인가가 이미 완료되어 양도가 제한된 경우라면 이전 고시일로부터 1년 내에 매도할 수 있도록 길을 열어두었다. 만약 여러 조건이 겹칠 경우에는 이 중 가장 늦은 날을 기준으로 1년의 기한을 적용받는다.

임차인 퇴거 문제 등 현실적 매도 어려움 우려

법령상 구제책이 마련되었음에도 불구하고, 현장에서는 실질적인 매도가 어려울 것이라는 우려가 나온다. 특히 현재 조정대상지역 대부분이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자가 실거주를 해야 하는 특성상 임차인이 퇴거하지 않으면 1년 내에 집을 팔기가 매우 어렵기 때문이다. 영상에서는 토지거래허가구역에서 세를 끼고 팔 수 없다는 점을 들어, 임차인이 퇴거해주지 않으면 1년 내 매도가 불가능하다는 점을 지적했다.

영상에서는 임대주택을 양도세 혜택 범위 내에서 처분하기 위해서는 반드시 임차인의 퇴거가 전제되어야 한다고 설명했다. 이 과정에서 임차인이 밀려나는 현상이 발생할 수 있어 임대차 시장의 불안정성도 커질 수 있다는 분석이다. 한편, 양도 기한 경과에 따른 세제 혜택 변화는 조세특례제한법에 명시되어 있다. 1년 초과 2년 이내 양도 시에는 장기보유특별공제가 30%로 줄어들고 양도세는 절반 수준으로 중과되며, 2년이 초과되어 팔게 되면 모든 혜택을 받지 못하게 된다. 해당 내용을 담은 조세특례제한법 개정안은 아직 국회 본회의 통과를 앞두고 있으나, 영상에서는 수정 없이 이대로 국회 문턱을 넘을 것으로 보인다고 전망했다.