土地交易许可区域实际居住延期延长……“租赁续约合同”也将获得认可

土地交易许可区域（简称“土许制”）内正在出租的住宅，其实际居住延期措施将得到延长与扩大。YouTube频道“Genesis Park”在9月20日的直播节目中分析了此次措施，并解释称，如果能充分利用包括租赁续约在内的延期认可政策，将对卖房策略有所帮助。

申请期限延长至明年年底……租赁续约合同也将额外获得认可

根据节目介绍的内容，9月17日出台的此次措施核心在于延长并扩大土地交易许可区域内的实际居住延期。为了保护土地交易许可区域内租赁中住宅的交易权，国土交通部将今年5月发布的实际居住延期措施的申请期限延长至明年年底。对于在交易土地交易许可区域内的住宅时，因租客居住导致买家难以立即入住的住宅，可以申请延期至明年年底实际居住。相关的施行令修正案已于9月18日进行立法预告，并计划于10月1日起施行。

此次新加入的内容是租赁合同续约。即在现有的租赁合同期间之外，租赁续约合同也将被认可为实际居住延期。节目中强调这一部分非常重要，必须充分利用。此次措施反映了执政党院内对策中提出的事项。

无房条件与2年居住义务保持不变

不过，买家的无房实际需求者条件以及入住后2年的居住义务将保持不变。节目中解释称，无房实际需求者条件将继续按照今年5月为准进行适用，即使目前处于多套房状态并在之后卖掉所有房子成为无房者，也无法满足该条件。

因此，多套房持有者的卖房方法也被提及。最好的方法是将房子保持为空房状态出售，或者与租客良好协作后出售；如果实在不行，则必须与租客协商将其变为空房，因此最好准备好相当于传贳保证金（Jeonse deposit）的现金。节目中提到，手头留有一定的现金会让人感到安心，这种准备对于多套房持有者，特别是进行“Gap投资”的人来说是必要的。

若税收优惠期间推迟，实际居住延期申请期间也将进行调整

变更事项中还包含了与税制改革挂钩的调整机制。如果调整对象区域内的买入租赁公寓等登记租赁住宅仍处于义务租赁期间，或者因投机过热地区内的重建、再开发导致组合员身份转让受限等原因，导致税收优惠适用期间比原计划推迟，那么实际居住延期申请期间也将随之进行调整。节目中评价称这一部分非常关键，此前许多人认为在本次税制改革案中这一部分未被妥善处理，必须延长期限才能使税制改革案完整，而结果正如预期般得到了解决。

关于组合员身份转让受限的时点也进行了说明。在投机过热地区，重建是在制定整备事业主体的组合法人时获得许可的完全初期阶段，即从“组合设立许可”开始，组合员身份转让就会受限而无法出售。而再开发则是比这更晚的阶段，从“管理处分计划许可”开始受限，节目解释称，一旦管理处分计划许可下来，通常4到6年左右就能搬入新公寓。

比起租客居住稳定性，更侧重于引导房源供应

节目中还指出了此次措施的性质。此次措施与多套房持有者转让税加重、调整对象区域买入租赁公寓税收优惠阶段性废除等税制改革挂钩，虽然也考虑了租客的居住稳定性，但结论是租客在合同结束后必须搬离。节目强调，这最终并非侧重于租客的居住稳定性，而是为了促使市场释放更多房源而采取的措施，必须明确了解这一点。