土地取引許可区域の実居住猶予が延長…「賃貸借更新契約」も認められる

土地取引許可区域（土地取引許可制）内で賃貸中の住宅に対する実居住猶予措置が延長・拡大されます。YouTubeチャンネル「ジェネシス・パク」は、9月20日のライブ放送で今回の措置を分析し、賃貸借契約の更新まで猶予が認められる点をうまく活用すれば、売却戦略に役立つと説明しました。

申請期限は来年末まで…賃貸借更新契約も追加で認められる

放送で紹介された内容によると、9月17日に発表された今回の措置は、土地取引許可区域内における実居住猶予を延長・拡大することが骨子です。国土交通部は、土地取引許可制区域内で賃貸中の住宅の取引権を保護するため、去る5月に発表した実居住猶予措置の申請期限を来年末まで延長します。土地取引許可区域内の住宅を取引する際、セ入者（賃借人）が居住しているため買主がすぐに入居することが難しい住宅は、来年末まで実居住猶予を申請できるようになります。関連する施行令改正案は9月18日に立法予告され、10月1日から施行される予定です。

今回新たに導入されたのは、賃貸借契約の更新です。現在の賃貸借契約期間に加えて、賃貸借更新契約まで実居住猶予が認められるということです。放送では、この部分が非常に大きく、うまく活用すべきだと強調されました。今回の措置は、与党院内対策で提案された事項を反映したものです。

無住宅要件・2年居住義務はそのまま

ただし、買主の無住宅実需者要件と、入居後の2年居住義務はそのまま維持されます。放送では、無住宅実需者要件が今年5月を基準として継続適用されるため、現在多住宅保有の状態から家をすべて売却して無住宅者になったとしても、要件を満たすことはできないと説明しました。

このため、多住宅保有者の売却方法についても言及されました。最も良いのは、家を空室状態にして売るか、セ入者とうまく協力して売ることであり、どうしても難しい場合はセ入者と協議して空室にする必要があるため、伝貰（チョンセ）保証金程度は現金で持っておくのが良いという説明です。放送では、現金にある程度持っていれば心が楽になるとし、このような準備が多住宅保有者、特にギャップ投資をした人々には必要であると述べました。

税制優遇期間が後ろにずれ込めば、猶予申請期間も調整される

変更事項には、税制改正と連動した調整装置も含まれています。調整対象地域の買入賃貸アパートなどの登録賃貸住宅において、義務賃貸期間が残っている場合や、投機過熱地区内の再建築・再開発に伴い組合員地位の譲渡が制限されるなどの理由で、税制優遇の適用期間が当初より後ろに調整される場合、実居住猶予の申請期間もそれに合わせて調整されます。放送では、この部分が非常に大きいとし、今回の税制改正案においてこの部分が適切に扱われておらず、期限を延長してあげなければ税制改正案が完成しないという話が多かったが、予想通りになったと評価しました。

組合員地位の譲渡が制限される時期についても説明されました。投機過熱地区における再建築は、整備事業の主体である組合法人を作ることを認可される完全初期段階、すなわち組合設立認可から組合員地位の譲渡が制限され、売ることができません。再開発はこれより後ろの段階である管理処分計画認可から制限され、管理処分計画認可が出れば、通常4〜6年ほどで新しいアパートに入居できると放送は説明しました。

賃借人の住居安定よりも物件の供給に重点

放送では、今回の措置の性格についても指摘しました。今回の措置は、多住宅保有者の譲渡所得税重課、調整対象地域の買入賃貸アパートの税制優遇の段階的廃止など、税制改正と連動しており、賃借人の住居安定性も考慮したものですが、結論として賃借人は契約が終われば退去しなければならないということです。放送は、結局、賃借人の住居安定性よりも、現在の市場の物件をより多く出すようにするための措置に重きを置いたものだとして、この点を明確に知っておくべきだと強調しました。