토지거래허가구역 실거주 유예 연장…'임대차 갱신 계약'도 인정된다

토지거래허가구역(토허제) 내 임대 중인 주택에 대한 실거주 유예 조치가 연장·확대된다. 유튜브 채널 '제네시스박'은 9월 20일 라이브 방송에서 이번 조치를 짚으며, 임대차 계약 갱신까지 유예가 인정되는 점을 잘 활용하면 매도 전략에 도움이 될 것이라고 설명했다.

신청 기한 내년 말까지…임대차 갱신 계약도 추가 인정

방송에서 소개된 내용에 따르면 9월 17일 나온 이번 조치는 토지거래허가구역 내 실거주 유예를 연장·확대하는 것이 골자다. 국토교통부는 토허제 구역 내 임대 중인 주택의 거래권을 보호하기 위해 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치의 신청 기한을 내년 말까지 연장한다. 토지거래허가구역 내 주택을 거래할 때 세입자가 거주하고 있어 매수자가 바로 입주하기 어려운 주택은 내년 말까지 실거주 유예를 신청할 수 있게 되는 것이다. 관련 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고됐고 10월 1일부터 시행할 예정이다.

이번에 새롭게 들어간 것은 임대차 계약 갱신이다. 현 임대차 계약 기간에 추가해 임대차 갱신 계약까지 실거주 유예를 인정한다는 것이다. 방송에서는 이 부분이 굉장히 크다며 잘 활용해야 한다고 강조했다. 이번 조치는 여당 원내 대책에서 제안된 사항을 반영한 것이다.

무주택 요건·2년 거주 의무는 그대로

다만 매수자의 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주 의무는 그대로 유지된다. 방송에서는 무주택 실수요자 요건이 올해 5월 기준으로 계속 적용된다며, 현재 다주택 상태에서 집을 모두 매각해 무주택자가 되더라도 요건을 충족할 수 없다고 설명했다.

이 때문에 다주택자의 매도 방법도 거론됐다. 가장 좋은 것은 집을 공실 상태로 두고 팔거나 세입자와 잘 협조해 파는 것이고, 정 안 되면 세입자와 협의해 공실로 만들어야 하는 만큼 전세보증금 정도는 현금으로 갖고 있는 것이 좋다는 설명이다. 방송에서는 현금을 어느 정도 들고 있으면 마음이 편하다며, 이런 준비가 다주택자, 특히 갭투자를 한 사람들에게 필요하다고 했다.

세제 혜택 기간 뒤로 밀리면 유예 신청 기간도 조정

변경 사항에는 세제 개편과 맞물린 조정 장치도 담겼다. 조정대상지역의 매입임대 아파트 등 등록 임대주택이 의무 임대 기간이 남아 있거나, 투기과열지구 내 재건축·재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 등의 사유로 세제 혜택 적용 기간이 당초보다 뒤로 조정되면 실거주 유예 신청 기간도 이에 맞게 조정된다. 방송에서는 이 부분이 굉장히 크다며, 이번 세제 개편안에서 이 부분이 제대로 다뤄지지 않아 기한을 연장해 줘야 세제 개편안이 완성될 것이라는 이야기가 많았는데 예상대로 됐다고 평가했다.

조합원 지위 양도가 제한되는 시점도 설명됐다. 투기과열지구에서 재건축은 정비사업의 주체인 조합 법인을 만드는 것을 인가받는 완전 초기 단계, 즉 조합설립인가부터 조합원 지위 양도가 제한돼 팔 수 없다. 재개발은 이보다 뒤 단계인 관리처분계획인가부터 제한되며, 관리처분계획인가가 나면 보통 4~6년 정도면 새 아파트에 들어간다고 방송은 설명했다.

임차인 주거 안정보다 매물 유도에 무게

방송에서는 이번 조치의 성격도 짚었다. 이번 조치는 다주택자 양도세 중과, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 세제 개편과 맞물려 있으며 임차인의 주거 안정성도 고려한 것이지만, 결론적으로 임차인은 계약이 끝나면 나가야 한다는 것이다. 방송은 결국 임차인의 주거 안정성보다는 현재 시장의 매물을 더 내놓게 하기 위한 조치에 가중치를 둔 것이라며, 이 점을 명확히 알아야 한다고 강조했다.