“5年内入住量无法改善”……Kim In-man所长预测首尔租房难将持续

针对首尔房地产市场的结构性变化及未来住房供应前景，相关分析已正式提出。Kim In-man所长在YouTube频道“解读经济的男人（金光锡TV）”的月度特讲视频中，探讨了首尔入住量不足问题以及租赁市场（月租与全租）的变化。

“5年内入住量难以改善”……预测租赁时代将持续

Kim In-man所长预测，未来5年内入住量将难以得到改善。Kim所长指出，即使目前开始动工，由于施工周期与过去不同，通常需要4到5年左右。他解释称，受建筑材料费和人工成本上涨、重大灾害处罚法、环保法规以及每周52小时工作制等因素的影响，大型公寓小区的施工周期有所延长。结合这种供应延迟的情况，他预判租赁现象至少将持续5年。

首尔房地产上涨趋势及江南·江北的变化态势

关于首尔公寓市场的走势，分析是以韩国房地产院周度买卖价格指数变动率为依据进行的。Kim所长提到，首尔的买卖价格指数在最近86周内保持上涨势头，从未跌破盘整线（0%）。不过他解释说，上涨速度像汽车速度一样具有波动性，根据土地交易许可区域的解除或税制不确定性等因素，呈现出涨幅受到调节的态势。

文中还提到了地区间趋势的变化。他解释说，去年松坡区的上涨率压倒性地高于芦原区，但今年趋势发生了变化，芦原区的上涨率表现得更高。Kim所长分析称，在以江南为中心的上涨之后，上涨势头延续到了汉江带，而在指定为管制区域后，呈现出上涨势头扩散至江北和京畿地区的结构。

下跌的性质差异及地方租赁难的原因

关于房价下跌的原因，他将其区分为了“因恐惧导致的下跌”和“因合理选择导致的下跌”。他解释称，在2022年下半年美国联邦储备委员会加息（如Big Step、Giant Step等）时期，由于不确定性引发的恐惧转移到了市场，从而形成了下跌区间。相反，他分析认为今年年初急售物件的出现，是由于在征收加重资本利得税实施前想要出售的需求等随税制变化而产生的合理选择。

此外，针对首尔和地方同时出现的租赁现象，他指出了不同的地区性原因。首尔的原因在于入住量不足、因重建和再开发导致的房屋灭失，以及因管制导致的租赁供应萎缩；而地方则面临结构性问题，即虽然供应量多，但在无法抵御通货膨胀的情况下，需求者不愿买房，导致租赁供应无法得到保障。