"Imposible mejorar el suministro de viviendas en 5 años"... El director Kim In-man prevé que la escasez de alquileres en Seúl persistirá

Se ha presentado un análisis sobre los cambios estructurales en el mercado inmobiliario de Seúl y las perspectivas de suministro de vivienda en el futuro. El director Kim In-man abordó el problema de la escasez de viviendas terminadas en Seúl y los cambios en el mercado de alquileres en un vídeo de la conferencia mensual del canal de YouTube 'The Man Who Explains the Economy (Kim Kwang-seok TV)'.

"Difícil mejorar el suministro de viviendas en 5 años"... Se prevé la persistencia de la era del alquiler

El director Kim In-man pronosticó que será difícil mejorar el suministro de viviendas terminadas durante los próximos 5 años. Kim fundamentó su previsión en el hecho de que, incluso si se inicia la construcción actualmente, el periodo de obra tarda entre 4 y 5 años, a diferencia del pasado. Explicó que el periodo de construcción para grandes complejos de apartamentos se ha alargado debido al aumento de los costes de los materiales de construcción y la mano de obra, la Ley de Sanción de Accidentes Graves, las regulaciones ecológicas y el sistema de semana laboral de 52 horas. Junto con este retraso en el suministro, predijo que el fenómeno de los alquileres continuará durante al menos 5 años.

Tendencia de ascenso inmobiliario en Seúl y patrones de cambio entre Gangnam y Gangbuk

En cuanto a la tendencia del mercado de apartamentos en Seúl, el análisis se realizó basándose en la tasa de variación del índice de precios de venta semanal de la Korea Real Estate Board. Kim mencionó que el índice de precios de venta de Seúl ha mantenido una tendencia alcista durante las últimas 86 semanas, sin haber caído nunca por debajo de la línea de estabilidad (0%). Sin embargo, explicó que la velocidad de ascenso tiene volatilidad, similar a la velocidad de un automóvil, y señaló que el margen de aumento se ha ajustado según la desclasificación de zonas sujetas a permisos de transacción de tierras o la incertidumbre fiscal.

También se mencionaron los cambios en las tendencias por regiones. Explicó que el año pasado la tasa de aumento de Songpa-gu fue abrumadoramente más alta que la de Nowon-gu, pero este año la tendencia ha cambiado, mostrando una tasa de aumento mayor en Nowon-gu. Kim analizó que, tras el ascenso centrado en Gangnam, la tendencia alcista continuó hacia el cinturón del Han River, y que tras la designación de zonas reguladas, la tendencia se expandió hacia las regiones de Gangbuk y Gyeonggi Province.

Diferencia cualitativa en la caída y causas de la escasez de alquileres en las provincias

Respecto a las causas de la caída de los precios de la vivienda, distinguió entre la 'caída por miedo' y la 'caída por elección racional'. Explicó que durante el periodo de subidas de tipos de interés de la U.S. Federal Reserve en la segunda mitad de 2022 (big step, giant step, etc.), el miedo causado por la incertidumbre se transmitió al mercado, formando un tramo de caída. Por el contrario, analizó que la aparición de ventas de liquidación a principios de este año fue una elección racional debida a cambios fiscales, como la demanda de vender antes de la implementación de los impuestos de transferencia agravados.

Además, sobre el fenómeno de alquileres que aparece simultáneamente en Seúl y en las provincias, señaló causas diferentes por región. En Seúl, las causas son la escasez de suministro de viviendas, la pérdida de unidades debido a la reconstrucción y el desarrollo urbano, y la contracción de la oferta de alquiler debido a las regulaciones; mientras que en las provincias, aunque hay un gran volumen de suministro, existe un problema estructural donde no se asegura el volumen de alquiler porque los demandantes no compran viviendas en una situación donde es imposible defenderse de la inflación.