「5年以内の入居物量改善は不可能」…キム・インマン所長、ソウルの月謝・月租難は継続と展望

ソウル不動産市場の構造的な変化と今後の住居供給展望に関する分析が提示された。キム・インマン所長は、YouTubeチャンネル「経済を読み解く男（キム・グァンソクTV）」の月間特講映像において、ソウルの入居物量不足の問題と月謝・月租（チョンセ・ウォルセ）市場の変化を扱った。

「5年以内の入居物量改善は困難」…月謝・月租時代の継続を展望

キム・インマン所長は、今後5年間は入居物量が改善されることは難しいと展望した。キム所長は、現在着工が行われたとしても、工期が過去とは異なり4年から5年ほど要するという点を根拠に挙げた。工事資材費と人件費の上昇、重大災害処罰法、環境規制、週52時間勤務制などの影響により、大規模団地のアパートの場合、工期が長くなったという説明だ。このような供給遅延と相まって、月謝・月租現象は少なくとも5年は継続すると見通した。

ソウル不動産の価格上昇（上昇）の流れと江南・江北の変化の様相

ソウルのアパート市場の流れについては、韓国不動産院の週間売買価格指数変動率を根拠に分析が行われた。キム所長は、ソウルの売買価格指数が最近86週間の間、上昇勢を維持し、保合線（0%）を下回ったことがないと言及した。ただし、上昇速度は自動車の速度のように変動性があると説明し、土地取引許可区域の解除や税制の不確実性などに応じて上昇幅が調節される様相を見せたと述べた。

地域別の流れの変化についても言及された。昨年は松坡区の上昇率が蘆原区よりも圧倒的に高かったが、今年は蘆原区の上昇率がより高く現れるなど、流れが変わったと説明した。キム所長は、江南中心の上昇の後、漢江ベルトへと上昇勢が続き、規制地域指定の後には江北と京畿道地域へと上昇勢が拡散する構造を見せると分析した。

下落の質的な違いと地方の月租難の原因

住宅価格の下落の原因については、「恐怖による下落」と「合理的な選択による下落」を区分した。2022年下半期、米連邦準備制度の金利引き上げ（ビッグステップ、ジャイアントステップなど）の時期には、不確実性による恐怖が市場に伝播し、下落区間が形成されたと説明した。一方、今年初めの急売物件の出現は、譲渡税重課の施行前に売却しようとする需要など、税制の変化に伴う合理的な選択によるものだと分析した。

また、ソウルと地方で同時に現れる月謝・月租現象について、地域別の原因を異なって指摘した。ソウルは入居物量の不足と再建築・再開発による滅失、規制による賃貸供給の萎縮が原因である一方、地方は供給物量は多いものの、インフレ防御が不可能な状況で需要者が家を買わないため、賃貸物量が確保されない構造的な問題を抱えていると説明した。