"5년 내 입주 물량 개선 불가"…김인만 소장, 서울 전월세난 지속 전망

서울 부동산 시장의 구조적 변화와 향후 주거 공급 전망에 대한 분석이 제시됐다. 김인만 소장은 유튜브 채널 '경제 읽어주는 남자(김광석TV)'의 월간특강 영상에서 서울의 입주 물량 부족 문제와 전월세 시장의 변화를 다뤘다.

"5년 내 입주 물량 개선 어려워"…전월세 시대 지속 전망

김인만 소장은 향후 5년 동안 입주 물량이 개선되기 어려울 것이라고 전망했다. 김 소장은 현재 착공이 이루어지더라도 공사 기간이 과거와 달리 4년에서 5년 정도 소요된다는 점을 근거로 들었다. 공사 자재비와 인건비 상승, 중대재해법, 친환경 규제, 주 52시간 근무제 등의 영향으로 대단지 아파트의 경우 공사 기간이 길어졌다는 설명이다. 이러한 공급 지연과 맞물려 전월세 현상은 적어도 5년은 지속될 것이라고 내다봤다.

서울 부동산 상승 흐름과 강남·강북의 변화 양상

서울 아파트 시장의 흐름에 대해서는 한국부동산원 주간 매매 가격 지수 변동률을 근거로 분석이 이뤄졌다. 김 소장은 서울의 매매 가격 지수가 최근 86주 동안 상승세를 유지하며 보합선(0%) 아래로 내려온 적이 없음을 언급했다. 다만 상승 속도는 자동차의 속도처럼 변동성이 있다고 설명하며, 토지거래허가구역 해제나 세제 불확실성 등에 따라 상승 폭이 조절되는 양상을 보였다고 말했다.

지역별 흐름의 변화도 언급됐다. 작년에는 송파구의 상승률이 노원구보다 압도적으로 높았으나, 올해는 노원구의 상승률이 더 높게 나타나는 등 흐름이 바뀌었다고 설명했다. 김 소장은 강남 중심의 상승 이후 한강 벨트로 상승세가 이어졌으며, 규제 지역 지정 이후에는 강북과 경기 지역으로 상승세가 확산되는 구조를 보인다고 분석했다.

하락의 질적 차이와 지방 전세난의 원인

집값 하락의 원인에 대해서는 '공포에 의한 하락'과 '합리적 선택에 의한 하락'을 구분했다. 2022년 하반기 미국 연준의 금리 인상(빅스텝, 자이언트스텝 등) 시기에는 불확실성으로 인한 공포가 시장에 전이되어 하락 구간이 형성됐다고 설명했다. 반면 올해 초의 급매물 출현은 양도세 중과세 시행 전 매도하려는 수요 등 세제 변화에 따른 합리적 선택에 의한 것이라고 분석했다.

또한 서울과 지방에서 동시에 나타나는 전월세 현상에 대해 지역별 원인을 다르게 짚었다. 서울은 입주 물량 부족과 재건축·재개발로 인한 멸실, 규제로 인한 임대 공급 위축이 원인인 반면, 지방은 공급 물량은 많으나 인플레이션 방어가 불가능한 상황에서 수요자들이 집을 사지 않기 때문에 임대 물량이 확보되지 않는 구조적 문제를 겪고 있다고 설명했다.