전세사기 피해 70%가 청년, '안심전세 앱'과 '특약'으로 지켜라

전세사기 피해자의 70% 이상이 청년층에 집중되면서 주거 안정을 위협하는 사기 수법이 날로 교묘해지고 있다. 무자본 갭투기부터 대리인을 내세운 무권계약까지, 피해자들은 계약 당시에는 알 수 없었던 기망 행위에 노출되어 전 재산과 다름없는 보증금을 잃고 있다.

국토교통부가 9일 공개한 특별뉴스 영상에서는 실제 피해 사례를 바탕으로 전세사기의 주요 유형과 이를 방지하기 위한 구체적인 대응 방안을 다뤘다. 김현석 국토교통부 사무관과 박준일 주택도시보증공사(HUG) 과장이 출연해 유형별 위험 요소와 예방법을 설명했다.

"집주인이 부자라더니"…무자본 갭투기, 시세 파악이 핵심

가장 흔한 유형으로 꼽히는 '무자본 갭투기'는 임대인이 자기 자본이 거의 없는 상태에서 세입자들의 전세보증금을 돌려막으며 여러 채의 집을 사들이는 방식이다. 영상에 소개된 20대 여성의 사례가 대표적이다. 부동산 중개업자의 "집주인이 매우 부자"라는 말을 믿고 계약했으나, 알고 보니 해당 임대인은 인근 빌라 수십 채를 보유한 이른바 '빌라왕'이었다. 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없는 상태에서 집값이 하락하거나 새로운 세입자를 구하지 못하면 피해는 고스란히 세입자에게 돌아온다.

이를 예방하기 위해서는 중개사의 말만 믿기보다 직접 시세를 확인해야 한다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 인근의 비슷한 연식과 평수의 거래가를 반드시 대조해야 한다. 중개사가 제시하는 가격은 집주인이 원하는 가격인 '호가'인 경우가 많기 때문이다. 특히 신축 빌라는 실거래 데이터가 부족해 시세 파악이 어렵다. 김현석 사무관은 "감정평가사의 평가 서류를 확인하거나, 보수적인 접근을 위해 해당 건물의 땅값과 취득세 기준이 되는 건물 단가를 바탕으로 시세를 추정해보는 것이 방법"이라고 조언했다.

임대인의 재력을 확인하는 방법도 제시됐다. 국토교통부가 운영하는 '안심전세 앱'을 활용하면 임대인의 동의하에 국세·지방세 납부 확인서를 간편하게 조회할 수 있다. 또한 HUG의 상습채무불이행자(보증금 미반환 이력 보유자) 여부를 체크하는 것도 중요하다. 계약 시 "임대인을 중간에 변경하지 않겠다"는 특약을 넣는 것도 무자본 갭투기를 막는 실무적인 방안이다. 영상에서는 계약 직후 임대인이 변경되는 사례가 많으므로, 계약서에 '이 집을 팔지 않겠다'는 내용을 기입하는 것이 안전하다고 덧붙였다.

"근저당 곧 풀겠다"는 말 믿었다가…계약상 기망 주의

임대인이 거짓 정보를 제공해 계약을 유도하는 '계약상 기망' 사례도 빈번하다. 25세 남성 피해자는 임대인이 "상속세 때문에 급하게 대출을 받았지만, 땅이 팔리면 근저당을 곧 해지하겠다"는 말을 믿고 계약했다가 보증금 1억 1,000만 원을 잃었다. 알고 보니 임대인은 보증금을 도박 자금으로 사용한 상태였다.

이런 경우 등기부등본의 '을구'를 면밀히 살펴야 한다. 을구에는 근저당권 등 소유권 외의 권리 관계가 기록된다. 다만 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 채권(체납된 국세·지방세 등)이 있을 수 있으므로, 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구해 확인해야 한다.

박준일 과장은 "임대인의 약속이 이행되지 않을 경우를 대비해 반드시 특약 사항으로 문서화해야 한다"며 "근저당 말소 조건으로 계약했다면, 실제 말소 여부를 확인하고 HUG의 '전세보증금 반환보증'에 가입해 최소한의 안전장치를 마련해야 한다"고 강조했다. 단, 업무용 오피스텔 등은 보증 가입이 불가능하며, 시세 대비 보증금이 과도할 경우 가입이 거절될 수 있다. 또한 등기부등본상에 압류나 가압류 같은 권리 관계가 나타난다면 보증 가입이 불가능하므로 계약을 피해야 한다.

대리인 내세운 '무권계약', 신분과 자격 확인 필수

계약 당사자가 아닌 대리인이 권한 없이 계약을 체결하는 '무권계약' 피해도 심각하다. 대학생 피해자는 집주인의 딸이 대리인으로 나와 신분증과 도장을 지참했기에 믿고 계약금을 입금했으나, 알고 보니 집주인은 계약 사실을 전혀 몰랐고 대리인은 해외로 출국한 상태였다. 현재까지 전세사기 피해자 위원회를 통해 무권계약으로 인정받은 사례도 천 건이 넘는 것으로 나타났다.

무권계약 피해를 막으려면 실제 소유주가 누구인지, 대리인이 정당한 권한을 위임받았는지 철저히 확인해야 한다. 특히 최종적으로 해당 주택의 소유권이 누구에게 이전되어 있는지 확인하는 과정이 필수적이다. 또한 부동산 중개 과정에서 자격증을 대여한 무자격 중개사가 개입하는 경우도 있어 주의가 필요하다. 국토교통부의 'V월드' 사이트나 '안심전세 앱'을 통해 중개사가 실제로 등록된 전문가인지 조회할 수 있다.

정부는 전세사기 피해를 최소화하기 위해 다양한 지원 정책을 운영하고 있다. 피해자 지원을 위한 최소보장제와 안전계약 컨설팅 등이 대표적이다. 피해 유형이 다양해지는 만큼, 계약 전 시세 확인과 특약 기재, 보증보험 가입이라는 3단계 방어선을 구축하는 것이 무엇보다 중요하다.

출처: 국토교통부 유튜브 「전세사기, 실제 피해사례로 알아보는 예방법과 지원 정책」