チャチャ（チョンセ）詐欺被害の70%以上が若年層、「安心チョンセアプリ」と「特約」で身を守れ

国土交通部は9日、チャチャ詐欺の被害者の70%以上が若年層に集中しているとして、実際の被害事例に基づいた対策動画を公開した。無権契約として認められた事例は1,000件を超えており、契約時の時価確認や特約の記載、保証保険への加入による防御が求められている。

チャチャ詐欺の被害者の70%以上が若年層に集中しており、住居の安定を脅かす詐欺の手口が日増しに巧妙化している。無資本ギャップ投資から、代理人を立てた無権限契約まで、被害者は契約時には把握できなかった欺瞞行為にさらされ、全財産とも言える保証金を失っている。

国土交通部が9日に公開した特別ニュース動画では、実際の被害事例に基づき、チャチャ詐欺の主な類型とそれを防ぐための具体的な対応策が扱われた。キム・ヒョンソク国土交通部事務官とパク・ジュニル住宅都市保証公社（HUG）課長が出演し、類型別のリスク要因と予防法を説明した。

「家主は金持ちだと言われたのに」…無資本ギャップ投資、時価把握が鍵

最も一般的な類型として挙げられる「無資本ギャップ投資」は、賃貸人が自己資本をほとんど持たない状態で、賃借人たちのチャチャ保証金を使い回しながら複数の物件を購入していく方式だ。動画で紹介された20代女性の事例がその代表である。不動産仲介業者からの「家主は非常に裕福だ」という言葉を信じて契約したが、実際にはその賃貸人が近隣のヴィラ数十軒を保有する、いわゆる「ヴィラ王」であった。賃貸人が保証金を返還する能力がない状態で、住宅価格が下落したり新しい賃借人が見つからなかったりすれば、被害はそのまま賃借人に跳ね返る。

これを予防するためには、仲介業者の言葉だけを信じるのではなく、直接時価を確認しなければならない。国土交通部実取引価格公開システムを通じて、近隣の似た築年数や面積の取引価格を必ず照合する必要がある。仲介業者が提示する価格は、家主が希望する価格である「希望価格」である場合が多いからだ。特に新築ヴィラは実取引データが不足しており、時価の把握が難しい。キム・ヒョンソク事務官は「鑑定士の評価書類を確認するか、保守的なアプローチとして、当該建物の土地代と取得税の基準となる建物単価をもとに時価を推定してみるのが方法だ」と助言した。

賃貸人の財力を確認する方法も提示された。国土交通部が運営する「安心チョンセアプリ」を活用すれば、賃貸人の同意のもと、国税・地方税の納付確認書を簡単に照会できる。また、HUGの常習債務不履行者（保証金未返還歴を持つ者）であるかを確認することも重要だ。契約時に「賃貸人を途中で変更しない」という特約を入れることも、無資本ギャップ投資を防ぐ実務的な方策である。動画では、契約直後に賃貸人が変更される事例が多いため、契約書に「この家を売らない」という内容を記入することが安全であると付け加えた。

「抵当権はすぐに解除する」という言葉を信じて…契約上の欺瞞に注意

賃貸人が虚偽の情報を提供して契約を誘導する「契約上の欺瞞」の事例も頻繁にある。25歳の男性被害者は、賃貸人が「相続税のために急ぎで融資を受けたが、土地が売れれば抵当権をすぐに解除する」という言葉を信じて契約したが、保証金1億1,000万ウォンを失った。実際には、賃貸人は保証金をギャンブルの資金として使用していた状態だった。

このような場合、登記簿謄本の「乙区」を綿密に調べなければならない。乙区には抵当権などの所有権以外の権利関係が記録される。ただし、登記簿謄本には現れない先順位債権（滞納された国税・地方税など）が存在する可能性があるため、賃貸人に国税および地方税の完納証明書を要求して確認すべきだ。

パク・ジュニル課長は「賃貸人の約束が履行されない場合に備え、必ず特約事項として文書化すべきだ」とし、「抵当権抹消の条件で契約したならば、実際に抹消されたかを確認し、HUGの『チョンセ保証金返還保証』に加入して、少なくとも最小限の安全装置を確保しなければならない」と強調した。ただし、業務用のオフィステルなどは保証加入が不可能であり、時価に対して保証金が過度な場合は加入が拒否されることがある。また、登記簿謄上に差押えや仮差押えなどの権利関係が現れている場合は、保証加入が不可能なため契約を避けるべきだ。

代理人を立てた「無権契約」、身分と資格の確認が必須

契約当事者ではない代理人が権限なしに契約を締結する「無権契約」の被害も深刻だ。大学生の被害者は、家主の娘が代理人として現れ、身分証と印鑑を持参していたためを信じて契約金を振り込んだが、実際には家主は契約の事実を全く知らず、代理人は海外へ出国した状態であった。現在まで、チャチャ詐欺被害者委員会を通じて無権契約として認められた事例も1,000件を超えている。

無権契約の被害を防ぐには、実際の所有者が誰であるか、代理人が正当な権限を委任されているかを徹底的に確認しなければならない。特に、最終的に当該住宅の所有権が誰に移転されているかを確認する過程が不可欠だ。また、不動産仲介の過程で資格証を貸し借りした無資格の仲介業者が介入する場合もあり、注意が必要だ。国土交通部の「V World」サイトや「安心チョンセアプリ」を通じて、仲介業者が実際に登録された専門家であるかを確認することができる。

政府はチャチャ詐欺の被害を最小化するために、多様な支援政策を運営している。被害者支援のための最小保障制度や安全契約コンサルティングなどが代表的だ。被害の類型が多様化しているだけに、契約前の時価確認、特約の記載、保証保険への加入という3段階の防御線を構築することが何よりも重要である。

出典：元の動画（YouTube）