Rechazo de contrato por planes de dejar el local vacío durante "1 año y 6 meses" para reconstrucción: el Supreme Court of Korea dictamina que "no es obstrucción de la recuperación del derecho de llave"

Ha surgido una decisión del Supreme Court of Korea que establece que, en el caso de que un arrendador que notifica la terminación de un contrato de arrendamiento comercial por motivos de reconstrucción rechace la contratación de un nuevo arrendatario alegando que "tiene previsto dejar el edificio vacío durante los próximos 1 año y 6 meses", esto no puede considerarse una obstrucción de la recuperación del derecho de llave. Se ha aclarado que el criterio para interpretar el caso de "no utilizar el local con fines lucrativos durante 1 año y 6 meses o más" según la Ley de Protección de Arrendamientos de Edificios Comerciales reside en los "hechos que se realizarán en el futuro" y no en los "hechos del pasado".

Instancia anterior: "Debe reconocerse solo el hecho pasado según la letra de la ley" vs. Supreme Court of Korea: "También incluye hechos futuros"

Según el vídeo de Cómo vive la gente de Lee Seung-tae en Ciudad y Personas, este conflicto comenzó cuando un arrendatario que había operado una óptica durante varios años recibió una notificación de reconstrucción. El arrendatario presentó a un nuevo arrendatario y solicitó la oportunidad de recuperar su derecho de llave, pero el arrendador rechazó la firma del contrato alegando que mantendría el edificio vacío durante los próximos 1 año y 6 meses para la reconstrucción.

De acuerdo con el artículo 10-4 de la Ley de Protección de Arrendamientos de Edificios Comerciales, el arrendador no debe obstruir la recuperación del derecho de llave rechazando el contrato con un nuevo arrendatario presentado por el arrendatario actual sin una razón justificada. Sin embargo, si el edificio comercial objeto del arrendamiento no se utiliza con fines lucrativos durante 1 año y 6 meses o más, se considera que existe una razón justificada y es posible rechazar el contrato.

Sobre este asunto, la instancia anterior (Tribunal Superior) interpretó estrictamente la letra de la ley. La instancia anterior juzgó la frase "en caso de no haber utilizado con fines lucrativos durante 1 año y 6 meses o más" como un tiempo pasado. Es decir, su lógica era que solo se reconocería una razón justificada si el arrendador ya hubiera mantenido el edificio vacío durante 1 año y 6 meses o más. En consecuencia, la instancia anterior falló a favor del arrendatario, considerando que el rechazo del contrato por parte del arrendador, antes de completar los 1 año y 6 meses, no tenía una razón justificada.

El Supreme Court of Korea revierte el fallo dictaminando que "debe juzgarse según los hechos que se realizarán en el futuro"

Sin embargo, la decisión del Supreme Court of Korea fue distinta a la de la instancia anterior. El Supreme Court of Korea dictaminó que la frase de la ley "en caso de no utilizar con fines lucrativos durante 1 año y 6 meses o más" no se limita a hechos pasados, sino que debe juzgarse basándose en los "hechos futuros" que realmente se materializarán tras la terminación del arrendamiento.

Según el participante, la lógica del Supreme Court of Korea es que si el arrendador rechaza un nuevo contrato previendo que no utilizará el edificio durante los próximos 1 año y 6 meses por motivos como la reconstrucción, esto no constituye una obstrucción de la recuperación del derecho de llave. Si, de hecho, el arrendador deja el edificio vacío durante dicho periodo y se materializa un estado de no lucro durante 1 año y 6 meses o más en el futuro, esto entraría en la categoría de razón justificada establecida por la ley.

El vídeo explica que este fallo servirá como un criterio importante para las disputas entre arrendadores y arrendatarios. El punto clave es que se ha aclarado el alcance legal en el que el acto de anunciar el mantenimiento de un local vacío por motivos de reconstrucción y rechazar el contrato con un nuevo arrendatario puede ser permitido. El participante resumió la decisión del Supreme Court of Korea diciendo: "No es una obstrucción el hecho de no dar la oportunidad por prever que no se utilizará durante los próximos 1 año y 6 meses".

Como resultado, si es claro que el arrendador no utilizará el edificio con fines lucrativos durante 1 año y 6 meses o más en el futuro, es muy probable que el arrendador no tenga responsabilidad de indemnización por daños y perjuicios derivados de la obstrucción de la recuperación del derecho de llave, incluso si se presenta a un nuevo arrendatario.