「1年6ヶ月の空室予定」再建築を理由に契約拒絶、大法院「権利金回収の妨害ではない」

再建築を理由に商業施設賃貸借契約の終了を通知した賃貸人が、「今後1年6ヶ月間は建物を空けておく予定である」として新規賃借人との契約を拒絶した場合、これを権利金回収の妨害と見なすことはできないという韓国大法院の判断が出されました。商家建物賃貸借保護法における「1年6ヶ月以上営利目的で使用しない場合」を解釈する基準が、「過去の事実」ではなく「将来実現される事実」にあることを明確にしました。

原審「法文通り過去の事実のみ認めるべき」 vs 大法院「将来の事実も含む」

都市と人 イ・スンテの「人の生き方」の映像によると、今回の紛争は数年間眼鏡店を運営してきた賃借人が、再建築の通知を受けた状況から始まりました。賃借人は新規賃借人を斡旋して権利金回収の機会を求めましたが、賃貸人は再建築のために今後1年6ヶ月間、建物を空室のまま維持するとして契約締結を拒絶しました。

商家建物賃貸借保護法第10条の4によれば、賃貸人は正当な理由なく賃借人が斡旋した新規賃借人との契約を拒絶して、権利金回収を妨害してはなりません。ただし、賃貸借目的物である商業施設建物を1年6ヶ月以上営利目的で使用しない場合には、正当な理由があるものとみなされ、契約拒絶が可能となります。

この事案に対し、原審（高等法院）は法文を厳格に解釈しました。原審は「1年6ヶ月以上営利目的で使用しなかった場合」という文言を過去形で判断しました。つまり、賃貸人がすでに1年6ヶ月以上建物を空けている状態であって初めて正当な理由が認められるという論理です。これに従い、原審は賃貸人がまだ1年6ヶ月を満たしていない状態で契約を拒絶したことは正当な理由がないものとして、賃借人の手に委ねました。

大法院、「将来実現される事実を基準に判断すべき」と判決を覆す

しかし、大法院の判断は原審とは異なりました。大法院は当該法文の「1年6ヶ月以上営利目的で使用しなかった場合」が過去の事実に限定されるものではなく、賃貸借終了後に実際に実現される「将来の事実」を基準に判断すべきであると判示しました。

出演者によると、大法院の論理は、賃貸人が賃借人に対し再建築などの理由で今後1年6ヶ月間建物を使用しないことを予定して新規契約を拒絶したのであれば、これは権利金回収を妨害したことには当たらないというものです。実際に賃貸人が当該期間中に建物を空けることで、将来的に1年6ヶ月以上の非営利状態が実現されるのであれば、これは法が定めた正当な理由に該当することになります。

映像では、このような判決が賃貸人と賃借人の間の紛争において重要な基準になると説明しました。再建築を理由に空室維持を予告して新規賃借人との契約を拒絶する行為が、法的に許容される範囲を明確にした点が核心です。出演者は「将来の1年6ヶ月間使用しないことを予定して機会を与えなかったとしても、妨害したことにはならない」と大法院の判断をまとめました。

結果として、賃貸人が今後1年6ヶ月以上建物を営利目的で使用しないことが明確であれば、新規賃借人を斡旋したとしても、賃貸人は権利金回収妨害による損害賠償責任を負わない可能性が高まりました。