以“预计空置1年6个月”为由拒绝重建合同，韩国大法院：“不属于妨碍回收权利金”

针对出租人以重建为由通知终止商业租赁合同，并称“计划在未来1年6个月内将建筑空置”而拒绝与新承租人签约的情况，韩国大法院做出了判定，认为这不能被视为妨碍回收权利金。法院明确了对《商业建筑租赁保护法》中“不以营利为目的使用超过1年6个月的情况”的解释标准在于“未来将实现的客观事实”，而非“过去的既成事实”。

原审“应按法条仅认定过去事实” vs 大法院“应包含未来的事实”

根据《都市与人》Lee Seung-tae的《人们生活的方式》视频显示，此次纠纷始于一名经营眼镜店多年的承租人在收到重建通知后的情况。承租人通过介绍新承租人来要求回收权利金的机会，但出租人以为了重建而将在未来1年6个月内保持建筑空置为由，拒绝了签约。

根据《商业建筑租赁保护法》第10条之4，出租人不得在没有正当理由的情况下，拒绝与承租人介绍的新承租人签约，从而妨碍其回收权利金。但是，如果租赁标的物商业建筑在1年6个月以上的时间内不以营利为目的使用，则被视为具有正当理由，可以拒绝签约。

针对这一案件，原审（高等法院）对法条进行了严格解释。原审将“不以营利为目的使用超过1年6个月的情况”判定为过去式。即，逻辑上必须是出租人已经将建筑空置了1年6个月以上，才能认定为具有正当理由。因此，原审认为出租人在尚未填满1年6个月的情况下拒绝签约不具备正当理由，从而判决承租人胜诉。

韩国大法院判定“应以未来将实现的客观事实为标准” 扭转判决

然而，韩国大法院的判定与原审不同。韩国大法院判示，该法条中的“不以营利为目的使用超过1年6个月的情况”并不局限于过去的既成事实，而应以租赁结束后实际实现的“未来的事实”为标准进行判断。

据出演者称，韩国大法院的逻辑是，如果出租人因重建等理由，预定在未来1年6个月内不使用该建筑并拒绝新合同，这并不属于妨碍回收权利金。如果出租人通过在相应期间内保持建筑空置，使得未来确实实现了1年6个月以上的非营利状态，那么这就属于法律规定的正当理由。

视频中解释称，此类判决将成为出租人与承租人之间纠纷的重要标准。其核心在于明确了以重建为由预告保持空置并拒绝与新承租人签约的行为，在法律上允许的范围。出演者总结了韩国大法院的判定：“并非因为预定在未来的1年6个月内不使用建筑而未提供机会，就是妨碍行为。”

结果是，如果出租人明确将在未来1年6个月以上不以营利为目的使用该建筑，那么即使承租人介绍新承租人，出租人承担因妨碍回收权利金而产生的损害赔偿责任的可能性也变小了。