"1년 6개월 공실 예정" 재건축 이유 계약 거절, 대법원 "권리금 회수 방해 아니다"

재건축을 이유로 상가 임대차 계약 종료를 통보한 임대인이 "향후 1년 6개월간 건물을 비워둘 예정"이라며 신규 임차인과의 계약을 거절한 경우, 이를 권리금 회수 방해로 볼 수 없다는 대법원의 판단이 나왔다. 상가임대차보호법상 '1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우'를 해석하는 기준이 '과거의 사실'이 아닌 '장래에 실현될 사실'에 있다는 점을 명확히 했다.

원심 "법문대로 과거 사실만 인정해야" vs 대법원 "장래의 사실도 포함"

도시와사람 이승태의 사람사는 법 영상에 따르면, 이번 분쟁은 수년간 안경점을 운영해 온 임차인이 재건축 통보를 받은 상황에서 시작됐다. 임차인은 신규 임차인을 주선하며 권리금 회수 기회를 요구했으나, 임대인은 재건축을 위해 향후 1년 6개월 동안 건물을 공실로 유지하겠다며 계약 체결을 거절했다.

상가임대차보호법 제10조의4에 따르면 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 방해해서는 안 된다. 다만, 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우에는 정당한 사유가 있는 것으로 간주되어 계약 거절이 가능하다.

이 사안에 대해 원심(고등법원)은 법문을 엄격하게 해석했다. 원심은 '1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'라는 문구를 과거형으로 판단했다. 즉, 임대인이 이미 1년 6개월 이상 건물을 비워둔 상태여야만 정당한 사유가 인정된다는 논리다. 이에 따라 원심은 임대인이 아직 1년 6개월을 채우지 않은 상태에서 계약을 거절한 것은 정당한 사유가 없다고 보고 임차인의 손을 들어줬다.

대법원, "장래의 실현될 사실 기준으로 판단해야" 판결 뒤집어

그러나 대법원의 판단은 원심과 달랐다. 대법원은 해당 법문의 '1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'가 과거의 사실에 국한되는 것이 아니라, 임대차 종료 후 실제로 실현되는 '장래의 사실'을 기준으로 판단해야 한다고 판시했다.

출연자에 따르면 대법원의 논리는 임대인이 임차인에게 재건축 등의 사유로 향후 1년 6개월간 건물을 사용하지 않을 것을 예정하고 신규 계약을 거절했다면, 이는 권리금 회수를 방해한 것이 아니라는 것이다. 실제로 임대인이 해당 기간 동안 건물을 비워둠으로써 장래에 1년 6개월 이상의 비영리 상태가 실현된다면, 이는 법이 정한 정당한 사유에 해당하게 된다.

영상에서는 이러한 판결이 임대인과 임차인 간의 분쟁에 중요한 기준이 될 것이라고 설명했다. 재건축을 이유로 공실 유지를 예고하며 신규 임차인과의 계약을 거절하는 행위가 법적으로 허용될 수 있는 범위를 명확히 했다는 점이 핵심이다. 출연자는 "장래의 1년 6개월 동안 사용하지 않을 것을 예정해서 기회를 안 줬다고 해서 방해한 것이 아니다"라고 대법원의 판단을 정리했다.

결과적으로 임대인이 향후 1년 6개월 이상 건물을 영리 목적으로 사용하지 않을 것이 명확하다면, 신규 임차인을 주선하더라도 임대인은 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 책임을 지지 않을 가능성이 커졌다.