10억 아파트 증여 시 '부담부증여·저가양수도' 피해야 하는 이유와 실전 전략

자녀에게 10억 원 상당의 아파트를 증여할 때, 세금을 줄이기 위해 활용하는 부담부증여나 저가양수도 방식이 오히려 세무조사나 추가 세금 부담으로 이어질 수 있다는 분석이 나왔다. 유튜브 채널 '채널 제네시스박'의 영상에 따르면, 증여 방식에 따라 발생하는 세금의 종류와 리스크가 상이하므로 자산 상황에 맞는 선택이 필요하다.

부담부증여와 저가양수도, 예상치 못한 세금 함정

증여 방식은 크게 일반 증여, 부담부증여, 특수관계자 저가양수도로 나뉜다. 10억 원 아파트를 기준으로 일반 증여 시 세금은 약 2억 6,000만 원 수준으로 발생한다. 반면, 채무를 함께 넘기는 부담부증여는 1주택자 비과세 요건을 충족할 경우 세 부담을 1억 원 미만으로 낮출 수 있는 장점이 있다.

하지만 영상에서는 부담부증여의 위험성을 경고했다. 증여자가 다주택자이거나 조정대상지역 내 주택을 넘길 경우 양도세 중과가 적용될 수 있으며, 토지거래허가구역(토허제) 내에서는 수증자가 즉시 전입해야 하는 실거주 의무가 발생해 추가 비용이 들 수 있다. 저가양수도의 경우 시세보다 낮은 가격으로 거래할 때 자금 출처 조사나 세무조사의 대상이 될 가능성이 높다. 특히 시세 대비 지나치게 낮은 가격으로 직거래를 할 경우, 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있다는 점이 지적됐다.

임대 보증금 활용한 일반 증여와 세대 분리 전략

영상에서는 리스크가 적은 '일반 증여'를 대안으로 제시했다. 특히 자녀가 증여세를 납부할 현금이 부족한 경우, 증여받은 주택을 즉시 임대하여 발생하는 보증금으로 증여세를 충당하는 방식이 언급됐다.

구체적인 과정은 다음과 같다. 우선 부모가 거주 중인 상태에서 취득세를 납부해 자녀로 명의를 이전한다. 이후 해당 주택에 임대를 놓아 보증금을 확보하고, 이 보증금으로 증여세를 납부하는 방식이다. 자녀는 확보된 보증금을 활용해 다른 곳에 임차로 거주하며 세대 분리를 유지할 수 있다. 이 과정에서 부모는 보유세 부담을 줄이기 위해 다른 주택으로 거주지를 옮기는 등의 전략적 이동이 가능하다.

자산 가치 상승과 정책 변화를 고려한 증여 시점

효율적인 증여를 위해서는 대상 주택의 가치 상승 가능성과 정책 변화를 함께 고려해야 한다. 영상에서는 경기도 비규제 지역의 사례를 들어, 1년 사이 가격이 크게 상승한 단지를 예로 들며 이러한 지역이 증여에 유리할 수 있다고 설명했다.

결론적으로 증여는 보유 자산의 종류, 자녀의 자산 증식 비중, 그리고 정부의 정책 변화를 종합적으로 고려해야 하는 영역이다. 영상에서는 캐시플로우(현금 흐름)와 안정성 측면에서 일반 증여를 선호하며, 경제 활동이 가능한 부모라면 자산 가치가 높은 물건을 무리하게 조기에 증여하기보다 자산을 키운 뒤 증여하는 것이 적절할 수 있다고 제언했다.