"GTX가 수도권 부동산 재편할 것"…김경민 교수, 업무지구 접근성이 주택 시장 결정

광역급행철도(GTX)의 등장으로 수도권 부동산 시장의 지형도가 재편되고 있다. 서울대학교 김경민 교수는 최근 공개된 영상에서 GTX 노선이 완공되는 시점에 시장의 변화를 사람들이 체감하게 될 것이라며, 향후 부동산 시장을 이해하기 위한 세 가지 핵심 관점을 제시했다.

GTX 시대의 핵심, '공간 거리'에서 '시간 거리'로의 전환

김경민 교수는 GTX가 수도권 부동산 시장을 완벽하게 바꿀 것이라고 전망하며, 변화를 읽기 위한 세 가지 축으로 ▲서울 행정권역을 넘어선 사고(공간 거리보다 시간 거리의 중요성) ▲고임금 일자리의 위치(반도체 벨트 등) ▲이러한 변화가 주택 시장에 미치는 영향력을 꼽았다. 김 교수는 단순히 특정 지역의 가격 등락을 예측하는 것이 아니라, '대수도권'이라는 메가리전(Mega-region) 차원에서 공간 시장이 어떻게 변화하는지를 이해하는 것이 중요하다고 설명했다.

업무지구 접근성과 주택 임대료의 상관관계

도시 및 부동산 경제학의 근본 원리로 '업무지구까지의 거리와 주택 임대료 간의 관계'를 언급했다. 김 교수는 모든 가구의 소득이 동일하다고 가정할 때, 중심 업무지구(CBD)에 가까운 곳에 거주하는 가구는 높은 주택 임대료를 지불하는 대신 교통비를 적게 쓰는 반면, 업무지구에서 먼 곳에 사는 가구는 상대적으로 낮은 임대료를 내는 대신 더 많은 교통비를 지불하게 된다고 설명했다. 즉, 업무지구로부터의 접근성이 주택 시장의 가격을 결정하는 핵심 요소라는 것이다.

서울의 경우 과거 단일했던 CBD(중심 업무지구)를 넘어 YBD(여의도), GBD(강남)로 업무지구가 확장되어 왔으며, 최근에는 구로·가산(IT·테크), 잠실, 성수(소셜벤처·패션), 상암·마곡(미디어·대기업) 등 새로운 업무지구들이 형성되었다고 분석했다. 김 교수는 이러한 신규 업무지구들이 주로 지하철 2호선 순환선 라인을 따라 형성되어 있다는 점에 주목하며, 주택 시장이 이 2호선 라인과 업무지구 접근성에 따라 재편되고 있다고 설명했다.

순환선의 중요성, 서울 2호선과 도쿄 야마노테선

김 교수는 서울의 2호선 순환선이 갖는 강력한 역할을 강조하며, 일본 도쿄의 사례를 들어 설명했다. 도쿄의 핵심 순환선인 야마노테 라인 내부에는 마루노우치, 신주쿠, 시부야, 미나토 등 주요 업무지구가 집중되어 있으며, 가장 높은 주택 가격을 형성하는 지역들 역시 야마노테 라인 내부에 위치한다는 점을 들어 순환선과 업무지구, 고가 주택지의 상관관계를 설명했다.