「GTXが首都圏の不動産を再編する」…キム・ギョンミン教授、業務地区へのアクセスの良さが住宅市場を決定

広域急行鉄道（GTX）の登場により、首都圏の不動産市場の勢力図が再編されている。ソウル大学校のキム・ギョンミン教授は、最近公開された映像の中で、GTX路線が完成する時点で市場の変化を人々が実感することになるとし、今後の不動産市場を理解するための3つの核心的な観点を提示した。

GTX時代の核心、「空間距離」から「時間距離」への転換

キム・ギョンミン教授は、GTXが首都圏の不動産市場を完全に変えると展望し、変化を読み解くための3つの軸として、▲ソウル行政圏域を超えた思考（空間距離より時間距離の重要性） ▲高賃金雇用の位置（半導体ベルトなど） ▲これらの変化が住宅市場に与える影響力を挙げた。キム教授は、単に特定の地域の価格の騰落を予測するのではなく、「大首都圏」というメガリージョン（Mega-region）の次元で空間市場がどのように変化するのかを理解することが重要だと説明した。

業務地区へのアクセス性と住宅賃料の相関関係

都市および不動産経済学の根本原理として、「業務地区までの距離と住宅賃料間の関係」に言及した。キム教授は、すべての世帯の所得が同一であると仮定した場合、中心業務地区（CBD）に近い場所に居住する世帯は、高い住宅賃料を支払う代わりに交通費を少なく済ませる一方で、業務地区から遠い場所に住む世帯は、相対的に低い賃料を払う代わりに、より多くの交通費を支払うことになると説明した。つまり、業務地区からのアクセスの良さが住宅市場の価格を決定する核心要素であるということだ。

ソウルの場合、かつて単一であったCBD（中心業務地区）を超え、YBD（汝矣島）、GBD（江南）へと業務地区が拡張されてきた。そして最近では、九老・加山（IT・テック）、蚕室、聖水（ソーシャルベンチャー・ファッション）、上岩・麻谷（メディア・大企業）など、新しい業務地区が形成されていると分析した。キム教授は、これらの新規業務地区が主に地下鉄2号線の循環線ラインに沿って形成されている点に注目し、住宅市場がこの2号線ラインと業務地区へのアクセス性によって再編されていると説明した。

循環線の重要性、ソウル2号線と東京の山手線

キム教授は、ソウルの2号線循環線が持つ強力な役割を強調し、日本の東京の事例を挙げて説明した。東京の核心的な循環線である山手線内部には、丸の内、新宿、渋谷、港区など主要な業務地区が集中しており、最も高い住宅価格を形成する地域もまた山手線内部に位置している点を挙げ、循環線と業務地区、高額住宅地の相関関係を説明した。