재개발 현금청산 시 '도로' 포함 토지, 보상금 3,300만 원 증액 사례 주목

재개발 사업 구역 내에서 조합원 자격을 포기하고 현금청산을 신청하는 경우, 해당 토지는 공익사업을 위한 토지 수용 절차를 거치게 된다. 이때 소유한 토지 중 일부가 인근 주민들의 통행로로 사용되고 있다면, 보상금 산정 과정에서 해당 토지의 가치가 낮게 평가될 수 있어 주의가 필요하다.

도시와사람 이승태의 사람사는 법 영상에 따르면, 재개발 조합이나 수용위원회는 토지 중 일부가 도로로 쓰이고 있을 경우 이를 근거로 보상금을 삭감하여 산정하곤 한다. 재개발은 철도나 다리 건설과 같은 공익사업과 마찬가지로 국가나 조합이 토지를 강제로 수용하는 절차를 동반하기 때문이다. 이때 핵심 쟁점은 해당 토지가 '사도법상 도로'인지, 아니면 '사실상의 도로'인지에 따라 보상 비율이 크게 달라진다는 점이다.

사도법상 도로와 사실상 도로, 보상액 결정짓는 기준

영상에 등장하는 이승태 변호사는 도로의 성격에 따라 보상액이 결정되는 기준을 상세히 설명했다. 우선 '사도법상 도로'는 사도법 제4조에 따라 관할 관청의 개설 허가를 받아 설치된 도로를 의미한다. 개인 소유의 땅이라 하더라도 사도법상의 절차를 거쳐 도로로 지정된 경우라면, 인근 토지 평가액의 5분의 1(20%) 내로 보상액이 제한된다.

반면 '사실상의 도로'는 관청의 개설 허가를 받지 않은 상태를 말한다. 토지 소유자가 자신의 편익을 위해 통행로를 개설했거나, 타인의 통행을 임의로 제한할 수 없는 상태가 된 경우를 포함한다. 이 경우 보상액은 인근 토지 평가액의 3분의 1 수준으로 결정된다. 영상에서는 토지 소유자가 자신의 땅을 타인이 이용하도록 내놓아 사실상 '배타적 사용수익권'을 포기한 것으로 간주되는 경우에도 이와 같이 보상액이 낮게 책정될 수 있다고 설명했다.

행정소송 통해 3,300만 원 증액... '사도법상 도로' 여부가 관건

실제 사례에서는 재개발 조합이 특정 토지를 불특정 다수가 사용하는 통행로로 간주해, 사도법상 도로로 판단하고 보상금을 인근 토지 가액의 5분의 1 수준으로 산정한 사건이 있었다. 해당 토지는 주택 앞 골목으로 몇몇 집이 사용하는 통행로였는데, 이에 토지 소유자는 토지수용위원회 재결을 거쳐 행정소송을 제기했다. 수용 절차 중 협의가 되지 않으면 지방토지수용위원회의 재결을 거치고, 이에 다시 이의가 있다면 중앙토지수용위원회에 이의 재결을 신청한 뒤 행정소송으로 이어지는 과정을 밟았다.

해당 소송의 주요 쟁점은 해당 토지가 사도법상 도로인지 여부였다. 법원은 관청의 개설 허가를 입증할 증거가 없다는 점을 근거로 이를 '사도법상 도로'로 보는 것은 부당하다고 판단해 해당 주장을 배척했다. 비록 해당 토지가 사실상의 도로로 인정되어 보상액이 3분의 1로 제한되기는 했으나, 소송 과정에서 잘못 평가된 감정평가 금액들을 적극적으로 다툰 결과 중앙토지수용위원회 재결 금액보다 약 3,300만 원을 증액하여 배상받을 수 있었다.

건축법상 도로와 사실상 도로의 미묘한 차이 유의해야

이승태 변호사는 건축법상 도로와 사실상의 도로가 유사해 보이지만 법률적으로는 차이가 있다는 점을 강조했다. 건축법상 도로는 건축 허가를 받기 위해 필요한 접도 의무를 충족하기 위해 만들어진 도로를 의미하며, 이것이 사실상의 도로로 분류되는 경우가 많다. 즉, 집을 지을 때 맹지가 되지 않도록 폭 4m 이상의 도로와 접해야 하는 의무를 이행하는 과정에서 만들어진 도로가 사실상의 도로가 되는 것이다.

따라서 재개발 현금청산 대상자는 자신의 토지가 어떤 성격의 도로로 분류되어 보상액이 산정되었는지 면밀히 살펴봐야 한다. 도로의 법적 성격에 따라 보상 기준이 5분의 1에서 3분의 1까지 크게 달라질 수 있기 때문이다. 영상에서는 이러한 도로의 성격 차이를 명확히 인지하고 소송 등에 대비하는 것이 도움이 될 것이라고 조언했다.