针对江南地区的房地产政策……综合房产税扣除上限下调与转让税扣除变化

政府的房地产政策方向正通过总统对国民的谈话得到具体化。通过总统最近的发言所体现出的政府核心认知，是首都圈单极体制以及集中于“聪明的一套房”的资产两极化问题。因此，政策目标瞄准江南地区的可能性正在升高，这预计将成为决定今后税制改革和供应对策方向性的变量。

旨在打破江南单极体制的“平坦化”政策方向

根据视频中的分析，政府将以江南为中心的房地产集中现象视为阻碍经济增长率的原因之一。总统在谈话中表示，正在进行江南价格下降、其他地区价格上升的“平坦化”工作。这被解读为意图将高价房地产集中的江南作为政策目标，从而降低资产的集中度。

特别是，政府将制造“聪明的一套房”的江南单极城市结构及税制问题视为主要的解决课题。因此，最近公布的税制相关内容也具有瞄准超高价房地产的性质。在政府的认知体系内，比起房地产市场整体的过热，缓解江南地区的集中度被设定为政策的核心目标。

非公寓市场的结构性毁灭与供应缺口

在房地产供应方面，公寓与非公寓（多户住宅、连体住宅、独栋住宅、工作室公寓等）之间出现了极大的差异。在首都圈公寓方面，今年的预售业绩维持在常年水平并正在进行供应；与之相对，非公寓市场正面临结构性危机。这与从2023年开始的传贳制度崩溃有着深厚的联系。

公寓由于传贳制度相对维持，市场仍在运作；但非公寓由于传贳诈骗等问题，加之传贳金融功能丧失，市场已处于崩溃状态。观察首都圈今年截至7月底的累计开工业绩，公寓开工量达到约7万户，而非公寓仅为0.8万户，供应不平衡正在加剧。虽然政府强调以公共部门为中心的供应，但与希望以民间预售为主的市场的需求之间存在着差距。

综合房产税扣除上限下调与转让税扣除变化的影响

今后税制变化中值得关注的点是综合房产税和转让所得税的扣除上限。视频中提到，从2028年起适用的综合房产税扣除金额上限将降至600万韩元。以往可以通过长期持有及居住扣除获得高比例的扣除，但随着上限的设定，超高价房地产持有者的税收负担预计将大幅增加。

转让所得税预计也将发生变化。随着现有的长期持有扣除体系向以居住扣除为中心转变，一旦设定扣除上限，针对过去那样大规模转让差价的税额减免优惠将会减少。分析认为，这最终将提高江南等超高价房地产地区的持有及出售成本，从而影响政府所目标的房地产市场平坦化与资产分散。