江南を狙う不動産政策…総合不動産税の控除上限額引き下げと譲渡所得税控除の変化

政府の不動産政策の方向性が、大統領の国民向け談話を通じて具体化されている。最近の大統領の発言を通じて現れた政府の核心的な認識は、首都圏の一極集中体制と「賢い一軒」に集中する資産の両極化問題だ。これに伴い、政策のターゲットが江南地域を狙う可能性が高まっており、これは今後の税制改正と供給対策の方向性を決定づける変数となる見通しだ。

江南の一極体制打破のための「平準化」政策の方向性

映像による分析によれば、政府は江南中心の不動産集中現象を経済成長率を阻害する原因の一つとして認識している。大統領は談話を通じて、江南は価格が下がり他の地域が上がる「平準化」作業が進んでいるという趣旨の発言をした。これは、高額不動産が集中する江南を政策的なターゲットとし、資産の集中度を下げようとする意図と解釈される。

特に政府は、「賢い一軒」を生み出す江南の一極都市構造と税制問題を主要な解決課題と見ている。これに伴い、最近発表された税制関連の内容も、超高額不動産を狙う性格を帯びている。政府の認識体系の中では、不動産市場全体の過熱よりも、江南地域の集中を緩和することが政策の核心目標として設定されている。

非アパート市場の構造的な壊滅と供給の乖離

不動産供給の側面では、アパートと非アパート（多世帯住宅、連立住宅、単独住宅、オフィステルなど）の間で極明な差が現れている。首都圏のアパートの場合、今年の分譲実績が平年水準を維持し供給が行われている一方、非アパート市場は構造的な危機に直面している。これは2023年から始まった伝貰（チョンセ）制度の崩壊と深い関わりがある。

アパートは相対的に伝貰制度が維持され市場が機能しているが、非アパートは伝貰詐欺などの問題とともに、伝貰金融機能が喪失されたことで市場が崩壊した状態だ。実際の首都圏の今年7月末までの累計着工実績を見ると、アパートの着工は約7万戸に達する一方、非アパートは0.8万戸に過ぎず、供給の不均衡が深化している。政府は公共中心の供給を強調しているが、民間分譲中心の供給を望む市場の要求とは乖離が存在する状況だ。

総合不動産税の控除上限額引き下げと譲渡所得税控除の変化の影響

今後の税制変化の中で注目すべき点は、総合不動産税（従房税）と譲渡所得税の控除上限線だ。映像では、2028年から適用される総合不動産税の控除金額の上限線が600万ウォンに引き下げられる点に言及した。従来は長期保有および居住控除を通じて高い割合の控除を受けることができたが、上限線が設定されることにより、超高額不動産保有者の税負担は大きく増加するものと見られる。

譲渡所得税も変化が予想される。従来の長期保有控除体系が居住控除中心へと変化し、控除上限線が設定される場合、過去のような大規模な譲渡差益に対する税額減免の恩恵が減少することになる。これは結果的に、江南などの超高額不動産地域の保有および売却コストを高め、政府が目標とする不動産市場の平準化と資産分散に影響を及ぼすと分析される。