강남 저격하는 부동산 정책…종부세 공제 상한액 하향과 양도세 공제 변화

정부의 부동산 정책 방향이 대통령의 대국민 담화를 통해 구체화되고 있다. 최근 대통령의 발언을 통해 나타난 정부의 핵심 인식은 수도권 일극 체제와 '똘똘한 한 채'로 집중되는 자산 양극화 문제다. 이에 따라 정책의 타겟이 강남 지역을 겨냥할 가능성이 높아졌으며, 이는 향후 세제 개편과 공급 대책의 방향성을 결정짓는 변수가 될 전망이다.

강남 일극 체제 타파를 위한 '평탄화' 정책 방향

영상 속 분석에 따르면, 정부는 강남 중심의 부동산 집중 현상을 경제 성장률 저해의 원인 중 하나로 인식하고 있다. 대통령은 담화를 통해 강남은 가격이 빠지고 다른 지역이 오르는 '평탄화' 작업이 진행되고 있다는 취지의 발언을 했다. 이는 고가 부동산이 집중된 강남을 정책적 타겟으로 삼아 자산의 집중도를 낮추려는 의도로 풀이된다.

특히 정부는 '똘똘한 한 채'를 만드는 강남 일극 도시 구조와 세제 문제를 주요 해결 과제로 보고 있다. 이에 따라 최근 발표된 세제 관련 내용 역시 초고가 부동산을 겨냥하는 성격을 띠고 있다. 정부의 인식 체계 안에서는 부동산 시장 전체의 과열보다는 강남 지역의 집중을 완화하는 것이 정책의 핵심 목표로 설정되어 있다.

비아파트 시장의 구조적 괴멸과 공급의 간극

부동산 공급 측면에서는 아파트와 비아파트(다세대, 연립, 단독, 오피스텔 등) 간의 극명한 차이가 나타나고 있다. 수도권 아파트의 경우 올해 분양 실적이 평년 수준을 유지하며 공급이 이루어지고 있는 반면, 비아파트 시장은 구조적인 위기에 직면해 있다. 이는 2023년부터 시작된 전세 제도의 붕괴와 관련이 깊다.

아파트는 상대적으로 전세 제도가 유지되며 시장이 작동하고 있지만, 비아파트는 전세 사기 등의 이슈와 함께 전세 금융 기능이 상실되면서 시장이 무너진 상태다. 실제 수도권의 올해 7월 말 누적 착공 실적을 살펴보면, 아파트 착공은 약 7만 호에 달하는 반면 비아파트는 0.8만 호에 불과해 공급 불균형이 심화되고 있다. 정부는 공공 중심의 공급을 강조하고 있으나, 민간 분양 위주의 공급을 원하는 시장의 요구와는 간극이 존재하는 상황이다.

종부세 공제 상한액 하향과 양도세 공제 변화의 영향

향후 세제 변화 중 주목해야 할 지점은 종합부동산세(종부세)와 양도소득세의 공제 상한선이다. 영상에서는 2028년부터 적용될 종부세 공제 금액의 상한선이 600만 원으로 낮아지는 점을 언급했다. 기존에는 장기보유 및 거주 공제를 통해 높은 비율의 공제를 받을 수 있었으나, 상한선이 설정됨에 따라 초고가 부동산 보유자의 세 부담은 크게 증가할 것으로 보인다.

양도소득세 역시 변화가 예상된다. 기존의 장기보유공제 체계가 거주공제 중심으로 변화하면서, 공제 상한선이 설정될 경우 과거와 같은 대규모 양도 차익에 대한 세액 감면 혜택이 줄어들게 된다. 이는 결과적으로 강남 등 초고가 부동산 지역의 보유 및 매각 비용을 높여, 정부가 목표로 하는 부동산 시장의 평탄화와 자산 분산에 영향을 미칠 것으로 분석된다.