「200兆ウォンの超過税収を確保」…政府の住居安定政策に投入される財源規模と市場の変化

政府が住居安定、雇用、庶民金融を3大核心社会政策として宣言したことに伴い、今後の不動産および住宅政策の方向性に注目が集まっている。最近の国務会議を通じて発表された内容に基づき、政府が確保した超過税収を住居政策に投入できる財政的な余力が十分であるとの分析が提起された。

200兆ウォン規模の超過税収と住居福祉ロードマップの現実性

映像によると、今年、チョンジャニクス（サムスン電子と推定）などの法人税納付の増加により、今年約63兆ウォンの超過税収が発生すると予想される。特に来年は超過税収が100兆ウォンを超えることが予告されており、今年と来年を合わせると約200兆ウォン規模のプラスの財源が確保される。このような財政的な余力は、政府が推進する住居安定政策の実行力を裏付ける根拠となる。

去る9月22日に発表された住居福祉ロードマップは、公共サービスを中心に設計されている。当該ロードマップは、2030年までに公共住宅の提供量を250万戸以上に増やすことを目標としている。既存の2024年末基準で約200万戸水準である公共住宅の在庫を考慮すると、確保された200兆ウォン規模の財源をもとに、今後5年間に公共住宅の供給量を大幅に拡大することが現実的なシナリオとして挙げられている。また、20年間の居住が可能なモデルの導入方式など、具体的な実行策についても今後注目する必要がある。

非アパート供給の崩壊とアパート伝貰（チョンセ）非選好現象

住宅供給データの分析結果によると、アパートと非アパート市場の両極化が顕著に現れている。8月の累計着工実績を見ると、アパートは7万7,000戸が着工され維持されているが、非アパートは供給が深刻に萎縮した状態だ。非アパートの場合、年間7万戸水準の供給が行われるべきだが、今年8月の累計基準では1万5,000戸水準にとどまり、前年比で約80%ほど減少したことが示された。

このような非アパート供給の崩壊の原因としては、伝貰（チョンセ）市場の萎縮が指摘される。伝貰が供給者の金融の役割を果たしてきたが、伝貰詐欺問題などにより非アパートの伝貰金融が機能しなくなり、供給自体が途絶えたという分析だ。これに対し、非アパート供給事業者が金融機関を通じて資金を調達し、賃貸物件を長期的に償還できる正常な金融プログラムの導入の必要性が提起されている。

ソウルのアパート賃貸市場における月世化の加速

アパート市場では、伝貰の代わりに月世を選択する「伝貰非選好」現象が観察される。ソウルのアパートの月世比率は5年平均で42%水準であったが、今年は52%まで上昇し、前年（44%）比で8パーセントポイント増加した。これは非アパート市場で見られる持続的な月世化の流れとは異なり、アパート市場でも急激な変化が起きていることを示している。

このような変化は、伝貰詐欺問題によるものではなく、高金利環境の中で伝貰金を賃貸人に預けておくよりも、月世に転換して残った資金を投資に活用しようとする需要が反映された結果と解釈される。賃貸契約の更新時に伝貰よりも月世を選択し、残った資金を株式や他の資産に投資する事例が増えるにつれ、アパート市場でも伝貰が自然に減少し、月世の比重が高まる局面が継続している。