10億ウォンのマンション贈与時、「負担付贈与・低額譲渡」を避けるべき理由と実践戦略

子に10億ウォン相当のマンションを贈与する際、税金を減らすために活用する負担付贈与や低額譲渡方式が、かえって税務調査や追加の税負担につながる可能性があるという分析が出た。YouTubeチャンネル「チャンネル・ジェネシスパク」の動画によると、贈与方式によって発生する税金の種類とリスクが異なるため、資産状況に合わせた選択が必要である。

負担付贈与と低額譲渡、予期せぬ税金の罠

贈与方式は大きく、一般贈与、負担付贈与、特設関係者による低額譲渡に分けられる。10億ウォンのマンションを基準とした場合、一般贈与時の税金は約2億6,000万ウォン水準で発生する。一方、債務を共に引き継ぐ負担付贈与は、1戸住宅の非課税要件を満たす場合、税負担を1億ウォン未満に抑えられるというメリットがある。

しかし、動画では負担付贈与の危険性を警告した。贈与者が多戸住宅所有者であったり、調整対象地域内の住宅を引き継いだりする場合、譲渡所得税の重課が適用される可能性があり、土地取引許可区域（土許制）内では受贈者が直ちに転入しなければならない実居住義務が発生し、追加費用がかかる可能性がある。低額譲渡の場合、時価より低い価格で取引すると、資金源調査や税務調査の対象となる可能性が高い。特に時価に対して著しく低い価格で直接取引を行う場合、差額に対して贈与税が課される可能性がある点が指摘された。

賃貸保証金を活用した一般贈与と世帯分離戦略

動画では、リスクの少ない「一般贈与」を代替案として提示した。特に子が贈与税を納付するための現金が不足している場合、贈与を受けた住宅を直ちに賃貸に出し、発生した保証金で贈与税を充当する方法が言及された。

具体的な過程は以下の通りである。まず、親が居住している状態で取得税を納付し、子の名義に移転する。その後、当該住宅を賃貸に出して保証金を確保し、この保証金で贈与税を納付する方式である。子は確保した保証金を活用して他の場所で賃借として居住し、世帯分離を維持することができる。この過程で、親は保有税の負担を減らすために他の住宅へ居住地を移すなどの戦略的な移動が可能である。

資産価値の上昇と政策の変化を考慮した贈与時期

効率的な贈与のためには、対象となる住宅の価値上昇の可能性と政策の変化を共に考慮しなければならない。動画では京畿道の非規制地域の事例を挙げ、1年の間に価格が大きく上昇した団地を例に、このような地域が贈与に有利であり得ると説明した。

結論として、贈与は保有資産の種類、子の資産増殖の比重、そして政府の政策の変化を総合的に考慮しなければならない領域である。動画では、キャッシュフロー（現金流動性）と安定性の側面から一般贈与を好み、経済活動が可能な親であれば、資産価値の高い物件を無理に早期に贈与するよりも、資産を大きくした後に贈与することが適切であると提言した。