再開発の現金清算時、「道路」を含む土地の補償金が3,300万ウォン増額された事例に注目

再開発事業区域内で組合員資格を放棄し、現金清算を申請する場合、該当する土地は公益事業のための土地収用手続きを経ることになる。この際、所有する土地の一部が近隣住民の通行路として使用されている場合、補償金の算定過程で該当する土地の価値が低く評価される可能性があるため、注意が必要である。

「都市と人々 イ・スンテの人が生きる法」の動画によると、再開発組合や収用委員会は、土地の一部が道路として使われている場合、それを根拠に補償金を削減して算定することがある。再開発は鉄道や橋の建設のような公益事業と同様に、国家や組合が土地を強制的に収用する手続きを伴うためである。この際、核心となる争点は、該当する土地が「私道法上の道路」なのか、それとも「事実上の道路」なのかによって、補償割合が大きく異なるという点だ。

私道法上の道路と事実上の道路、補償額を決定づける基準

動画に登場するイ・スンテ弁護士は、道路の性質によって補償額が決定される基準を詳細に説明した。まず「私道法上の道路」は、私道法第4条に基づき管轄官庁の開設許可を受けて設置された道路を意味する。個人の所有地であっても、私道法の上の手続きを経て道路に指定された場合であれば、近隣土地の評価額の5分の1（20%）以内に補償額が制限される。

一方、「事実上の道路」は、官庁の開設許可を受けていない状態を指す。土地所有者が自身の便益のために通行路を開設した、あるいは他人の通行を任意に制限できない状態になった場合を含む。この場合、補償額は近隣土地の評価額の3分の1の水準で決定される。動画では、土地所有者が自身の土地を他人が利用するように提供し、事実上「排他的使用収益権」を放棄したものとみなされる場合にも、このように補償額が低く設定される可能性があると説明した。

行政訴訟を通じて3,300万ウォン増額... 「私道法上の道路」かどうかが鍵

実際の事例では、再開発組合が特定の土地を不特定多数が使用する通行路と見なし、私道法上の道路と判断して、補償金を近隣土地価額の5分の1の水準で算定した事件があった。該当する土地は住宅前の路地で、数軒の家が使用する通行路であったが、これに対し土地所有者は土地収用委員会の裁決を経て行政訴訟を提起した。収用手続きの中で協議が成立しない場合は地方土地収用委員会の裁決を経、これに再び異議がある場合は中央土地収用委員会に異議裁決を申請した後、行政訴訟へと続く過程を辿った。

当該訴訟の主な争点は、該当する土地が私道法上の道路であるか否かであった。裁判所は、官庁の開設許可を立証する証拠がないという点を根拠に、これを「私道法上の道路」と見なすことは不当であると判断し、当該主張を退けた。たとえ該当する土地が事実上の道路として認められ、補償額が3分の1に制限されたとしても、訴訟過程で誤って評価された鑑定評価額を積極的に争った結果、中央土地収用委員会の裁決金額よりも約3,300万ウォン増額して賠償を受けることができた。

建築法上の道路と事実上の道路の微妙な違いに留意すべき

イ・スンテ弁護士は、建築法上の道路と事実上の道路は似ているように見えるが、法律的には違いがあるという点を強調した。建築法上の道路は、建築許可を受けるために必要な接道義務を充足するために作られた道路を意味し、これが事実上の道路に分類される場合が多い。つまり、家を建てる際に盲地（袋地）にならないよう、幅4m以上の道路に接していなければならない義務を履行する過程で作られた道路が、事実上の道路となるのである。

したがって、再開発の現金清算対象者は、自身の土地がどのような性質の道路として分類され、補償額が算定されたのかを綿密に確認しなければならない。道路の法的性質によって、補償基準が5分の1から3分の1まで大きく変わり得るからである。動画では、このような道路の性質の違いを明確に認識し、訴訟などに備えることが助けになると助言した。