ソウルの小型アパート価格が12.9%上昇、大型の4倍以上の伸び

今年1月から9月までのソウルにおける専用面積60㎡以下の小型アパート価格は12.9%上昇し、大型アパートの上昇率を4倍以上上回った。融資規制の影響で面積を縮小した実需層が、江西区や蘆原区などの郊外にある大規模団地へ需要を移している。

ソウルのアパート市場における上昇の流れが、従来の「国民平数（専用面積84㎡）」中心から小型アパートへと急速に再編されている。融資規制によって自己資金の負担が増したことで、需要者が面積を縮小したり、相対的に安価な郊外地域へ目を向けたりした結果だ。

KB Real Estate TVが公開したKB売買価格指数の分析によると、今年1月から9月までのソウルにおける専用面積60㎡以下の小型アパートの価格は12.9%上昇した。これは同期間における中小型（8.9%）、中大型（6.4%）、中型（4.8%）、大型（2.7%）のアパートの上昇率を圧倒する数値である。小型アパートの上昇率は、大型アパートよりも4倍以上高いことになる。京畿道においても小型アパートが7%上昇し、最も高い上昇率を記録した。特に7月以降、小型および中型アパートの上昇幅が急激に拡大する様相が見られた。

江西区・蘆原区・九老洞など郊外の大規模団地を中心に取引が集中

需要が集中したのは江南や瑞草といった上位地域ではなく、相対的に住宅価格の負担が少ないソウル郊外地域であった。最近の専用面積40㎡以下の超小型アパートの61件の取引状況を見ると、江西区パンファ洞が31件で最も多かった。次いで加陽洞、九老洞、上渓洞、月渓洞の順に取引が活発であった。

取引は主に大規模団地を中心に進められた。江西区加陽洞では江辺都市開発第3団地が16件で最も多く売れ、パンファ洞では都市開発公社グリーンアパートが14件を記録した。蘆原区上渓洞では上渓住公第7団地が28件の取引を行い、地域内の需要を吸収した。

価格の上昇勢も猛烈である。加陽洞の江辺アパート専用34㎡は、最近8億2,000万ウォンで取引され、歴代最高値を更新した。パンファ洞の都市開発公社グリーンアパート専用39㎡は6億ウォン、上渓住公第7団地専用45㎡は7億ウォンで取引され、最近1年間で最も高い価格を記録した。特に上渓住公第7団地は、去る6月に6億ウォンで取引されたものと比較すると、わずか3ヶ月で1億ウォン上昇したことになる。

融資規制で面積を縮小した実需層…「無条件な追っかけ買いには注意」

このように小型アパートが急騰している背景には、価格格差と融資規制がある。去る9月基準のソウルの中型アパートの平均価格は23億412万ウォンであるのに対し、小型アパートは10億7,794万ウォン水準であり、半分にも満たない。ここに融資規制が強化されたことで、資金調達が困難になった実需層が面積を縮小したり、郊外地域の安価な団地を選択したりする傾向が鮮明になった。

ただし、価格が急騰している状況において、無理な追っかけ買いは警戒すべきだとの分析が出ている。同じ広さのアパートであっても、地下鉄駅からの距離、団地規模、周辺の生活利便施設によって価格や取引量に大きな差が出るためだ。最近の価格急騰や取引の活発さという理由だけで決断を急ぐのではなく、KBの時価、実取引価格、取引量を総合的に検討し、条件に合う物件を探す慎重さが必要である。

出典：元の動画（YouTube）