「伝月租（チョンウォルセ）の消滅に向かっている」…非アパート市場の規制と供給対策の不一致

政府の不動産政策が伝月租制度の漸進的な消滅に向かっており、これにより住宅市場の構造的な変化が不可避となるという分析が出された。最近発表された不動産供給対策の実効性の問題と、非アパート市場を圧迫する税制規制が組み合わさり、市場の混乱が増幅しているとの指摘だ。

「伝月租の消滅に向かう政策の方向性」…住居の選択肢が二者択一となる懸念

現在、政府の政策の方向性が伝月租制度の消滅に向かっているという観測が提起された。映像では、政府の政策が伝月租制度を維持するよりも、徐々に消滅させる方向へと動いていると説明した。特に、大統領が記者会見などで伝月租制度が消えつつある現象について言及したことを挙げ、政策的な意図が明確であるとの解釈を示した。

このような流れが継続する場合、無家主（持ち家を持たない人）たちの住居の選択肢は二つに集約される見通しだ。住宅を直接購入するか、あるいは高い費用を伴う月租（ウォルセ）を負担しなければならない状況に直面することになるという。映像では、現政府の政策が多住宅保有者の売却を誘導し、住宅賃貸事業者制度を縮小するなど、伝月租の供給を担当する主体たちの役割を制限していると分析した。これにより、中産階級が住居費の負担と持ち家の確保の間で選択を強要される状況が発生する可能性があると言及した。

供給対策の実効性論争…「新しい用地のない使い回しの対策」

政府が発表した不動産供給対策については、実効性が不足しているという批判が提起された。最近の供給対策が、過去に発表された用地を再び活用する方式が多いことから、新しい供給源が不足しているとの指摘だ。ソウル特別市が2030年までに公的住宅17,500戸を追加供給すると明らかにしたが、特定の地域の供給案が住民の反対に遭うなど、現場の実行力の問題も挙げられた。

特に、国土交通部と企画財政部の報告書の内容が、国民のための実質的な対策よりも、政府の努力を知らせることに重点が置かれているという視点も存在する。新都市の供給手続きを短縮するという計画も、過去に発表された事業の進行速度が期待に達していない状況において、新しい需要を創出するには限界があるとの分析だ。

非アパート市場の危機とアパート需要の集中現象

不動産競売市場の両極化現象も主要な争点として扱われた。現在、競売市場に物量が溢れているが、これは需要の高いアパートではなく、ヴィラ、多世帯住宅、都市型生活住宅などの非アパート物件に集中している点が特徴だ。一方、アパートの競売は実居住需要が集中し、時価より高い落札率を記録するなど、競売の一般的な長所が機能していない姿を見せている。

政府は非アパートの供給を増やすという対策を出しているが、これはむしろ非アパート市場の価格を下落させる可能性があるとの懸念が出ている。現在、非アパートの所有者たちは譲渡税や総合資産税などの税制規制により物件を出さざるを得ない状況にあるが、ここに供給まで増える場合、需要と供給の不均衡が深化する可能性があるためだ。映像では、政府がアパート供給のための再開発・再構築の活性化よりも、非アパート中心の対策を展開していることが、市場の実際の需要と乖離していると指摘した。