「ソウルの郊外の住宅価格上昇が恐ろしい」…江南・松坡を超え蘆原・道峰・江北まで贈与・買収が拡散

ソウルの不動産市場の二極化と地域別の価格上昇の流れが複雑な様相を呈している。江南圏は高価住宅を中心とした贈与が主流である一方、ソウル郊外地域は最近の上昇傾向に伴い、子女に資金を支援する形態の贈与が増えている。市場の流れが地域ごとに異なって現れているため、資産家たちの対応戦略も多様化している様子だ。

江南圏の高価贈与とソウル郊外「蘆原・道峰・江北」の上昇勢

最近の不動産市場では、資産家たちの贈与の動きが顕著に現れている。YouTubeチャンネル「財テクはヒキガエル税理士」の映像によると、全体の贈与のうち江南3区（江南・瑞草・松坡）が占める割合は約32%に達するほど圧倒的だ。出演者は「30〜40億ウォン台のアパートを贈与し、10〜20億ウォンの贈与税を払わなければならない状況であっても贈与が続いている」とし、資産家たちが今後の住宅価格の上昇を期待して家計資産を維持しようとする傾向が強いと分析した。

江南圏の場合、瑞草区は最近贈与が減少する傾向を見せた一方、江南区と松坡区は増加するなど、地域別に差が出ている。一方、最近の上昇率という側面では、ソウル郊外地域である「蘆原・道峰・江北」の動きが目立つ。出演者が確認したところによると、蘆原・道峰・江北地域の贈与増加率は約90.6%に迫る。これは最近、郊外地域の住宅価格が上昇したことで、売却して現金化するよりも、子女に不動産を直接贈与して家計資産を保存しようとする需要が反映されたものと解釈される。

特に結婚などを控えて、親が5〜6億ウォン規模の資金を贈与して子女の住宅買収を助ける事例も増えている。出演者は「銀行融資が出ない状況で5億ウォンほどを贈与してあげれば、贈与税は約8千万〜9千万ウォン水準であり、控除特典や連帯納付などを活用すれば給与でも負担できるため、アクセスのしやすさが高い」と説明した。結婚時に両親から支援を受ければ3億ウォン近い資金を確保でき、買収に有利な条件になるとの分析だ。

分譲価格の上昇が牽引するソウル郊外のアパート価格

ソウル郊外地域の住宅価格が堅調な上昇勢を見せている主な原因の一つとして、「分譲価格の上昇」が指摘された。最近、再開発・再建設団地の一般分譲価格が急激に高くなったことで、既存のアパート価格を押し上げる現象が現れている。

映像では、ヨンシンネ駅付近の再開発団地など郊外地域の分譲価格が18億〜20億ウォン台に迫っていると言及された。出演者は「これからは20億ウォン以下で分譲するのは難しいという言葉が出るほどだ」とし、既存のアパート価格が15億ウォン線にとどまっていても、新築の分譲価格が高くなるにつれて価格が上方平準化される傾向があると説明した。現在、江南3区と龍山区を除いたほとんどの地域は分譲価格上限制の適用を受けないため、組合が事業性の改善のために分譲価格を高く設定している状況が、このような流れを加速させている。出演者は「組合の立場としては、波が来ている時にオールを漕いで一般分譲価格を高く設定し、事業性を改善するのが有利だ」と付け加えた。

このような流れは、東北圏地域の上昇勢（上昇勢）にもつながっている。最近、城北区、東大門区など東北圏地域の住宅価格が上昇傾向を見せており、この流れが蘆原・道峰・江北地域へと拡散する様相だ。特に城北区、西大門区、中区などの中間価格帯地域は、一週間で0.4%上昇することもある。出演者は「漢江ベルト地域の多くのアパートが15億から25億の間で形成されているが、これらの地域も再び動き出す可能性がある」と展望した。

規制地域指定と「風船効果」の持続性

政府の不動産規制政策が発表されるたびに、特定の地域に需要が集中する「風船効果」への懸念も提起された。出演者は、政府が規制地域を指定したとしても、近隣の非規制地域へと需要が拡散する現象を避けることは難しいと指摘した。

実際に、南楊州・茶山新都市、安養市万安区、華城市ピョンジョム区など京畿道の郊外非規制地域が強い動きを見せており、これは半導体クラスターなどの地域的な好材料と相まって現れている。出演者は、過去に政府が規制地域を指定した際、「分散効果を考慮して範囲を大きく設定したにもかかわらず、風船効果が現れるとは思わなかった」と言った担当者たちの反応に言及し、規制指定時には風船効果の方向性を綿密に考慮すべきだと強調した。

また、仁川地域の動きが始まれば、松島を含む仁川の核心地や、釜山・海雲台など地方広域市の代表的なアパート団地へと上昇勢が拡散する可能性も言及された。出演者は「仁川がうごめいているという言葉は、ほぼ最後まで行ったという意味である可能性がある」とし、過去のムン・ジェイン政府の事例を挙げて、仁川が動けば地方広域市の核心地域も同様の時期に動く傾向があると説明した。最近、釜山・海雲台の南川Xiなどの代表的なアパートが18億ウォン以上を記録して動いている点も、このような文脈で言及された。

一方、市場の下落要因を探す視点については、慎重な分析が出された。出演者は「最近の不動産専門家たちが住宅価格が上がると話している状況で、現在の住宅価格が高いという点以外には、下落する要因を見つけるのが難しい」と診断した。また、政府の土地銀行政策に関しては「政府が積極的に土地を買い入れて、今後の供給資源として活用する政策が必要だ」とし、ソウル郊外の土地や商業用不動産に対する政府の積極的な介入と、買収を通じた供給基盤の確保の重要性を強調した。