"주차장 늘릴까, 방 늘릴까"…빌라 사업성 가르는 '주차 규제' 논란

빌라(다세대·다가구 주택)의 사업성을 결정짓는 핵심 변수는 건축 가능한 면적(용적률)이 아니라, 확보할 수 있는 '주차 대수'다. 50~100평 규모의 작은 필지에 집을 지을 때, 용적률이 아무리 남아있어도 법정 주차 대수를 채우지 못하면 세대수를 늘릴 수 없기 때문이다. 이 때문에 최근 주택 공급을 활성화하기 위해서는 주차장 설치 규제부터 완화해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

주차장 1대가 결정하는 사업성, 20% 차이 나는 이유

언더스탠딩 : 세상의 모든 지식이 전한 이 분석에 따르면, 동일한 면적의 땅이라도 도로와 맞닿은 면적(접도 면적)이나 땅의 모양에 따라 확보 가능한 주차 대수가 크게 달라진다. 예를 들어 100평 규모의 땅에서 도로 접면이 넓고 모양이 좋으면 주차를 8대까지 확보할 수 있지만, 도로가 좁거나 땅 모양이 불규칙하면 6대밖에 만들지 못하는 경우가 발생한다.

이 차이는 곧바로 수익성으로 직결된다. 주차 6대를 확보했을 때 월세 수익이 1,000만 원이라면, 주차를 8대로 늘려 원룸이나 투룸 등 세대수를 더 쪼개 넣을 경우 월세 수익은 1,240만 원까지 올라갈 수 있다. 주차 대수 단 2대 차이가 사업성을 약 24%가량 차이 나게 만드는 것이다. 장순원 기자는 "주차장 한 면이 차지하는 면적은 약 3.78평이지만, 차가 회전하고 들어오는 공간까지 고려하면 현실적으로 한 대당 7~9평 정도를 차지한다"며, 주차 규제가 엄격할수록 용적률을 다 쓰지 못하고 집을 덜 짓게 되는 구조를 설명했다.

현재 우리나라의 주차 규제는 면적 기준과 세대당 기준이 병행되고 있다. 서울시를 기준으로 예를 들면, 80㎡ 이하의 세대가 6가구 있을 경우 면적 기준으로는 2대만 만들어도 되지만, 세대당 기준(0.5대 적용 시)을 적용하면 6대를 만들어야 한다. 결국 두 기준 중 더 높은 수치를 맞춰야 하기에 사업적 부담이 가중되는 구조다.

미국 시애틀의 규제 완화와 일본의 차고지 증명제

주차 규제 완화의 실마리를 찾기 위해 해외 사례도 거론된다. 미국 시애틀의 경우, 2012년부터 주차장 최소 설치 기준을 완화하는 정책을 시행했다. 과거 시애틀은 수요보다 과도하게 많은 주차장을 의무적으로 지어야 했고, 이로 인해 발생하는 건설 및 관리 비용이 고스란히 월세 상승으로 이어지는 부작용이 있었다. 자동차 중심 도시인 미국에서 주차장은 상품성을 높이는 요소였기에 과잉 공급되었고, 운영 적자를 월세에 전가하는 형태가 반복됐기 때문이다. 시애틀은 대중교통이 매우 편리한 지역부터 시작해 점진적으로 규제 완화를 확대해 나갔다.

건설산업연구원 보고서에 따르면, 시애틀이 규제를 완화한 이후 2012년부터 2017년 사이 건축 인허가를 받은 프로젝트의 주차 설치 면수는 이전보다 약 40% 감소했다. 이를 통해 세대당 약 2만 달러(한화 약 2,600만 원)의 건설비를 절감하는 효과가 나타났다. 여기서 언급된 금액은 주차장 건설비(약 3만 달러 가정) 중 순수 건축비로 절감된 약 1,600만 원 수준을 의미한다. 여기에 주차장 대신 주택을 지을 수 있었던 기회비용과 관리 운영비 절감 효과를 더하면 실제 경제적 이득은 더 클 수 있다.

일본은 방식이 다르다. 1966년부터 시행된 '차고지 증명제'를 통해 차량을 구매할 때 반경 2km 이내에 주차 공간을 확보했음을 증명해야 한다. 또한 아파트를 소유하더라도 도쿄 기준으로 최소 20만 원에서 많게는 60만 원까지 별도의 주차 요금을 지불하는 체계를 갖추고 있다. 이러한 환경 덕분에 대중교통 인프라가 좋은 도심에서는 주차장이 없는 아파트가 늘어나는 추세다.

신축 규제 완화와 기존 주민의 주차 갈등

하지만 한국 상황에 이를 그대로 적용하기에는 현실적인 난관이 많다. 시애틀은 주차 공간이 비교적 여유로운 상태에서 과잉 공급된 주차장을 줄인 사례인 반면, 한국의 노후 주택가는 이미 주차난이 극심하기 때문이다. 규제를 완화해 신축 건물의 주차 의무를 줄여주면, 늘어난 세대수의 차량이 기존 골목길로 쏟아져 나와 기존 주민들이 피해를 보는 '풍선 효과'가 발생할 수 있다. 신축 건물의 수혜는 새롭게 들어오는 세입자에게 집중되는 반면, 그로 인한 주차난의 비용은 기존 주민들이 떠안게 된다는 우려다.

결국 지자체 입장에서는 주차 규제를 완화해 주택 공급을 늘릴 것인지, 아니면 규제를 유지해 골목길 주차 난동을 막을 것인지 사이에서 선택을 강요받는 상황이다. 지자체장에게 규제 완화 권한이 있더라도 민원 부담 때문에 선뜻 결단을 내리기 어려운 것이 현실이다. 이에 대한 대안으로 역세권처럼 대중교통 이용이 용이한 지역에 한해 주차 규제를 탄력적으로 적용하거나, 단속 강화 및 공용주차장 확보를 병행해야 한다는 의견이 제시된다. 또한 입주민 중 차량이 없다는 사실이 증명되거나 수요가 특정 지역에 집중되는 경우 등 검증된 수요에 한해 제한적으로 규제를 푸는 방식도 검토될 수 있다.

출처: 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 유튜브 「"주차 지옥이냐, 월세 지옥이냐. 둘 중 하나는 터집니다" 여전한 1층 주차장 규제 때문에 빌라 못 짓는 현실 (언더스탠딩 장순원 기자)」