"서울 외곽 집값 상승세 무섭다"…강남·송파 넘어 노도강까지 증여·매수 확산

서울 부동산 시장의 양극화와 지역별 상승 흐름이 복잡한 양상을 보이고 있다. 강남권은 고가 주택을 중심으로 한 증여가 주를 이루는 반면, 서울 외곽 지역은 최근 상승세를 타고 자녀에게 자금을 지원하는 형태의 증여가 늘고 있다. 시장의 흐름이 지역별로 상이하게 나타나면서 자산가들의 대응 전략도 다변화되는 모습이다.

강남권 고가 증여와 서울 외곽 '노도강'의 상승세

최근 부동산 시장에서는 자산가들의 증여 움직임이 뚜렷하게 나타나고 있다. '재테크는 두꺼비 세무사' 유튜브 채널의 영상에 따르면, 전체 증여 중 강남 3구(강남·서초·송파)가 차지하는 비중은 약 32%에 달할 정도로 압도적이다. 출연자는 "30~40억 원대 아파트를 증여하며 10~20억 원의 증여세를 내야 하는 상황임에도 증여가 계속되고 있다"며 자산가들이 향후 집값 상승을 기대하며 가계 자산을 유지하려는 경향이 강하다고 분석했다.

강남권의 경우 서초구는 최근 증여가 줄어드는 경향을 보인 반면, 강남구와 송파구는 늘어나는 등 지역별로 차이를 보이고 있다. 반면, 최근 상승률 측면에서는 서울 외곽 지역인 '노도강(노원·도봉·강북)'의 움직임이 눈에 띈다. 출연자가 확인한 바에 따르면 노도강 지역의 증여 증가율은 약 90.6%에 육박한다. 이는 최근 외곽 지역의 집값이 상승하면서, 매도 후 현금화하기보다는 자녀에게 부동산을 직접 증여하여 가계 자산을 보존하려는 수요가 반영된 것으로 풀이된다.

특히 결혼 등을 앞두고 부모가 5~6억 원 규모의 자금을 증여해 자녀의 주택 매수를 돕는 사례도 늘고 있다. 출연자는 "은행 대출이 나오지 않는 상황에서 5억 원 정도를 증여해 주면, 증여세가 약 8천~9천만 원 수준이고 공제 혜택이나 연대납부 등을 활용하면 급여로도 감당할 만하기 때문에 접근성이 높다"고 설명했다. 결혼 시 양쪽에서 지원받으면 3억 원 가까운 자금을 확보할 수 있어 매수에 유리한 조건이 된다는 분석이다.

분양가 상승이 견인하는 서울 외곽 아파트 가격

서울 외곽 지역의 집값이 견조한 상승세를 보이는 주요 원인 중 하나로 '분양가 상승'이 지목됐다. 최근 재개발·재건축 단지의 일반 분양가가 급격히 높아지면서 기존 아파트 가격을 밀어 올리는 현상이 나타나고 있다.

영상에서는 연신내역 인근 재개발 단지 등 외곽 지역의 분양가가 18억~20억 원대에 육박하고 있다고 언급했다. 출연자는 "앞으로 20억 원 이하로 분양하기 힘들다는 말이 나올 정도"라며, 기존 아파트 가격이 15억 원 선에 머물러 있더라도 신축 분양가가 높아짐에 따라 가격이 상향 평준화되는 경향이 있다고 설명했다. 현재 강남 3구와 용산구를 제외한 대부분 지역은 분양가 상한제 적용을 받지 않아, 조합들이 사업성 개선을 위해 분양가를 높게 책정하는 상황이 이러한 흐름을 가속화하고 있다. 출연자는 "조합 입장에서는 물 들어올 때 노를 저어 일반 분양가를 높여 사업성을 개선하는 것이 유리하다"고 덧붙였다.

이러한 흐름은 동북권 지역의 상승세로도 이어지고 있다. 최근 성북구, 동대문구 등 동북권 지역의 집값이 상승세를 보였으며, 이 흐름이 노도강 지역으로 확산되는 양상이다. 특히 성북구, 서대문구, 중구 등 중간 가격대 지역은 한 주 만에 0.4% 상승하기도 했다. 출연자는 "한강벨트 지역의 아파트 대부분이 15억에서 25억 사이 구간에 형성되어 있는데, 이 지역들도 다시 움직일 가능성이 있다"고 전망했다.

규제 지역 지정과 '풍선 효과'의 지속성

정부의 부동산 규제 정책이 발표될 때마다 특정 지역으로 수요가 몰리는 '풍선 효과'에 대한 우려도 제기됐다. 출연자는 정부가 규제 지역을 지정하더라도 인근 비규제 지역으로 수요가 확산되는 현상을 피하기 어렵다고 지적했다.

실제로 남양주 다산신도시, 안양 만안구, 화성시 병점구 등 경기도 외곽 비규제 지역들이 강한 움직임을 보이고 있으며, 이는 반도체 클러스터 등 지역 호재와 맞물려 나타나고 있다. 출연자는 과거 정부가 규제 지역을 지정할 당시 "분산 효과를 고려해 범위를 크게 잡았음에도 풍선 효과가 나타날 줄 몰랐다"고 말했던 담당자들의 반응을 언급하며, 규제 지정 시 풍선 효과의 방향성을 면밀히 고려해야 한다고 강조했다.

또한 인천 지역의 움직임이 시작되면 송도를 포함한 인천 핵심지와 부산 해운대 등 지방 광역시의 대장 아파트 단지로 상승세가 확산될 가능성도 언급됐다. 출연자는 "인천이 꿈틀거린다는 말이 거의 끝까지 갔다는 의미일 수 있다"며, 과거 문재인 정부 사례를 들어 인천이 움직이면 지방 광역시 핵심 지역들도 비슷한 시점에 움직이는 경향이 있다고 설명했다. 최근 부산 해운대의 남천자이 등 대장 아파트가 18억 원 이상을 기록하며 움직이는 점도 이러한 맥락에서 언급되었다.

한편, 시장의 하락 요인을 찾는 시각에 대해서는 신중한 분석이 나왔다. 출연자는 "최근 부동산 전문가들이 집값이 오를 것이라고 이야기하는 상황에서, 현재 집값이 높다는 점 외에는 떨어질 요인을 찾기 어렵다"고 진단했다. 또한 정부의 토지은행 정책과 관련해서는 "정부가 적극적으로 토지를 매입해 향후 공급 자원으로 활용하는 정책이 필요하다"며, 서울 외곽의 토지나 상업용 부동산에 대한 정부의 적극적인 개입과 매입을 통한 공급 기반 마련의 중요성을 강조했다.