ヴィラの事業性を左右する駐車場規制、緩和を巡り論争

韓国のヴィラ事業において、駐車場の確保数は収益性に約24%の差を生む要因となっており、住宅供給を促すための規制緩和を求める声が上がっています。一方で、規制緩和による車両の溢れ出しが既存住民の負担となる懸念もあり、自治体は住宅供給と路地の混乱防止の間で選択を迫られています。

ヴィラ（多世帯・単独世帯住宅）の事業性を決定づける核心的な変数は、建築可能な面積（容積率）ではなく、確保できる「駐車場台数」だ。50〜100坪規模の小さな敷地に家を建てる際、容積率に余裕があっても法定駐車場台数を満たせなければ、世帯数を増やすことができない。このため、最近では住宅供給を活性化させるために、駐車場設置規制から緩和すべきだという声が上がっている。

駐車場1台が事業性を決定、20%の差が出る理由

「アンダースタンディング：世界のあらゆる知識」が伝えたこの分析によると、同一面積の土地であっても、道路に接する面積（接道面積）や土地の形状によって確保可能な駐車場台数は大きく異なる。例えば、100坪規模の土地で道路に接する面が広く形状が良い場合は8台まで確保できるが、道路が狭かったり土地の形状が不規則だったりすると、6台しか作れないケースが発生する。

この差は、そのまま収益性に直結する。駐車場を6台確保した場合の月収が1,000万ウォンであれば、駐車場を8台に増やしてワンルームやツールームなどの世帯数をさらに細かく分けた場合、月収は1,240万ウォンまで上昇する可能性がある。駐車場台数のわずか2台の差が、事業性に約24%もの差を生むのだ。チャン・スンウォン記者は「駐車場1面が占める面積は約3.78坪だが、車が回転して入るスペースまで考慮すると、現実的には1台あたり7〜9坪ほどを占める」と述べ、駐車場規制が厳格であるほど容積率を使い切れず、家を少なく建てることになる構造を説明した。

現在、韓国の駐車場規制は面積基準と世帯あたりの基準が併用されている。ソウル特別市を例に挙げると、80㎡以下の世帯が6世帯ある場合、面積基準では2台のみ作ればよいが、世帯あたりの基準（0.5台適用時）を適用すると6台を作らなければならない。結局、2つの基準のうち高い方の数値を合わせる必要があるため、事業的な負担が増大する構造となっている。

アメリカ・シアトルの規制緩和と日本の車庫証明制度

駐車場規制緩和の手がかりとして、海外の事例も挙げられている。アメリカのシアトルでは、2012年から駐車場の最小設置基準を緩和する政策を施行した。かつてのシアトルは、需要よりも過剰に多くの駐車場を義務的に建設しなければならず、それによって発生する建設および管理コストがそのまま賃料上昇につながるという副作用があった。自動車中心の都市であるアメリカにおいて、駐車場は商品性を高める要素であったため過剰供給され、運営赤字を賃料に転嫁する形態が繰り返されていたからだ。シアトルは、公共交通機関が非常に便利な地域から始めて、段階的に規制緩和を拡大していった。

建設産業研究院の報告書によると、シアトルが規制を緩和した後、2012年から2017年の間に建築許可を受けたプロジェクトの駐車場設置面数は、以前より約40%減少した。これにより、1世帯あたり約2万ドル（韓国ウォンで約2,600万ウォン）の建設費を節減する効果が現れた。ここで言及された金額は、駐車場建設費（約3万ドルと仮定）のうち、純粋な建築費として節減された約1,600万ウォン水準を意味する。ここに、駐車場の代わりに住宅を建てることができた機会費用と管理運営費の節減効果を加えると、実際の経済的利益はさらに大きくなる可能性がある。

日本は方式が異なる。1966年から施行されている「車庫証明制度」を通じて、車両を購入する際に半径2km以内に駐車スペースを確保していることを証明しなければならない。また、マンションを所有する場合でも、東京を基準に最小20万ウォンから多ければ60万ウォンまで別途駐車場料金を支払う体系を整えている。このような環境のおかげで、公共交通インフラが良い都心部では、駐車場のないマンションが増える傾向にある。

新築規制の緩和と既存住民との駐車場葛藤

しかし、韓国の状況にこれをそのまま適用するには現実的な難関が多い。シアトルは駐車場スペースが比較的余裕のある状態で過剰供給された駐車場を減らした事例であるのに対し、韓国の老朽化した住宅街はすでに深刻な駐車場不足に陥っているためだ。規制を緩和して新築建物の駐車場義務を減らせば、増えた世帯数の車両が既存の路地へと溢れ出し、既存住民が被害を受ける「風船効果」が発生する可能性がある。新築建物の恩恵は新たに流入する賃借人に集中する一方で、それによる駐車場不足のコストは既存住民が背負わされるという懸念だ。

結局、自治体の立場としては、駐車場規制を緩和して住宅供給を増やすのか、それとも規制を維持して路地の駐車場混乱を防ぐのかという選択を迫られている状況だ。自治体首長に規制緩和の権限があったとしても、民願（苦情）の負担のために躊躇せずに決断を下すことは難しいのが現実である。これに対する代替案として、駅近のように公共交通機関の利用が容易な地域に限り駐車場規制を弾力的に適用したり、取り締まりの強化や公共駐車場の確保を並行したりすべきだという意見が提示されている。また、入居者のうち車両を持っていない事実が証明された場合や、需要が特定の地域に集中する場合など、検証された需要に限り限定的に規制を解く方式も検討され得る。

出典：元の動画（YouTube）