공사비120센터 33명…상담은 법적 구속력 없어

서울시는 2026년 10월 21일 재개발·재건축 사업의 공사비 갈등을 한곳에서 상담하고 관련 제도를 연결하는 ‘공사비120센터’를 서소문2청사에 열었다. 변호사·도시정비·도시행정 전문가 33명으로 인력풀을 꾸리고, 상담 뒤 필요하면 ‘공사비 닥터’를 현장에 보내 조합과 시공자의 쟁점 정리와 합의서 작성까지 지원한다.

센터의 의미는 새로운 법정 심판기관을 만든 데 있지 않다. 서울시·자치구·서울주택도시공사(SH)에 흩어진 상담, 사전 컨설팅, 공사비 검증, 갈등조정 수단을 한 창구에서 연결하는 데 있다. 실제 상담 결과는 법적 구속력이 없고 감정이나 법정 공사비 검증을 대신하지 않는다. 결국 성패는 상담 건수보다 갈등을 얼마나 일찍 발견해 적절한 제도로 넘기느냐에 달렸다.

33명 인력풀, 매일 근무자는 3명

서울시 발표에 따르면 전문상담 인력풀은 변호사 15명, 도시정비 전문가 7명, 도시행정 전문가 11명 등 모두 33명이다. 다만 33명이 동시에 상주하는 구조는 아니다. 분야별 전문가 2명과 공무원 1명이 매일 순환 근무한다. 운영시간은 평일 오후 1시부터 5시까지 네 시간이다.

간단한 제도·절차 문의는 02-2133-9380~9382로 예약 없이 전화할 수 있다. 시공자 선정계획, 도급계약, 공사비 증액과 검증처럼 자료 검토가 필요한 전문상담은 서울시 공공서비스예약에서 시간을 정해 방문해야 한다. 센터는 조합, 추진위원회, 조합원, 토지등소유자 등 정비사업 관계자에게 무료로 열린다.

방문상담 신청자는 관련 자료를 미리 제출해야 한다. 자료가 부족하면 상담이 제한되거나 추가 자료 제출을 요구받을 수 있다. 서울시 예약 안내는 상담 결과가 자문과 안내에 해당하며 법적 구속력이 있는 결정이나 공사비 검증 결과를 대신하지 않는다고 명시한다. ‘상담’과 ‘검증’, ‘중재’를 같은 절차로 오해해서는 안 되는 이유다.

상담에서 검증까지, 단계가 다르다

센터가 받는 문의는 시공자 선정과 계약조건 검토부터 설계변경·물가변동에 따른 증액, 조합과 시공자 간 분쟁까지 넓다. 상담만으로 해결하기 어려우면 공사계약 사전컨설팅이나 공사비 검증을 담당하는 기관에 연계한다. 갈등이 이미 발생한 사업장에는 분야별 전문가인 공사비 닥터가 쟁점을 진단하고 협의체 운영과 합의서 작성·체결을 돕는다.

합의 뒤에도 조합 총회 개최와 변경계약 체결 등 후속 절차를 관리한다는 것이 서울시 구상이다. 기존 지원은 기관별로 나뉘어 있었고, 당사자가 협의를 오래 끈 뒤에야 조정이나 중재를 요청하는 경우가 많았다는 게 시의 설명이다. 새 센터는 첫 문의 시점부터 후속 절차까지 기록을 이어가는 접수 창구에 가깝다.

5%·10%·20%가 가르는 법정 검증

한국부동산원의 공사비 검증은 센터 상담과 별도의 법정 절차다. 도시 및 주거환경정비법에 따라 토지등소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하면 검증을 의뢰해야 한다. 사업시행계획인가 전에 시공자를 선정한 사업장은 생산자물가 상승분을 뺀 공사비 증액률이 10% 이상일 때, 인가 뒤 선정한 사업장은 5% 이상일 때 의무 검증 대상이 된다. 검증을 마친 뒤 다시 3% 이상 증액하는 경우도 해당한다.

법정 검증에는 공개된 처리 기준이 있다. 전체 또는 증액 공사비가 1,000억원 미만이면 접수일부터 60일, 1,000억원 이상이면 75일 이내가 원칙이다. 부득이하면 10일 범위에서 한 차례 연장할 수 있고, 서류 보완 기간은 계산에서 빠진다. 검증은 계약 내용뿐 아니라 물량과 단가, 보험료, 금융비용 등을 살핀다.

반면 서울시의 21일 보도자료와 예약 안내에는 첫 상담까지 걸리는 시간, 공사비 닥터 파견 결정기한, 합의 권고안을 내는 시점이 제시되지 않았다. 한 달에 상담을 몇 건 처리할지, 중재에 들어간 사업장 가운데 얼마를 합의로 이끌지 같은 목표도 공개되지 않았다. 법정 검증의 60·75일 기준과 달리 센터 단계에는 아직 측정 가능한 시간표가 없는 셈이다.

12월까지 시범운영, 확인할 지표는 네 가지

서울시는 센터를 2026년 12월까지 시범 운영하고, 상담 유형과 이용 수요, 현장 의견을 분석해 2027년 1월부터 본격 운영할 계획이다. 상담 내용을 축적해 반복되는 갈등 유형과 조짐을 일찍 찾겠다는 방침도 밝혔다. 시는 공사비 갈등으로 인한 착공 지연을 줄여 2031년까지 31만호 주택공급 계획에 속도를 내겠다고 설명했다.

시범운영을 평가하려면 최소 네 가지가 공개돼야 한다. 첫째는 전화와 방문상담의 접수·완료 건수, 둘째는 공사비 닥터 파견 건수와 파견까지 걸린 시간이다. 셋째는 합의서 체결과 변경계약 완료 비율, 넷째는 센터 개입 전후의 사업 지연 기간이다. 이 지표가 있어야 상담이 단순 안내에 머물렀는지 실제 병목을 줄였는지 구분할 수 있다.

인력풀 33명이라는 숫자만으로 처리 역량을 판단하기도 어렵다. 매일 현장에 투입되는 인원은 전문가 2명과 공무원 1명이고 운영시간은 네 시간이다. 예약 수요가 몰리면 대기기간이 늘 수 있지만, 현재 자료에는 예약 가용량과 상담 1건당 배정시간이 구체적으로 공개되지 않았다. 시범운영 동안 수요를 측정해 상주 인력과 운영시간을 조정할 필요가 있다.

공사비 분쟁은 계약 조건, 설계 변경, 원자재 가격, 금융비용이 얽혀 단일 상담으로 끝나기 어렵다. 한국건설기술연구원도 건설공사비지수는 평균 투입비용의 변화를 보여줄 뿐 개별 사업장의 실제 원가를 직접 설명하는 지표가 아니라고 지적했다. 결국 센터가 해야 할 일은 어느 한쪽의 증액 주장에 결론을 대신 내리는 것이 아니라, 자료와 쟁점을 정리해 검증 또는 합의 절차로 신속히 넘기는 것이다.

서울시가 만든 통합 창구는 분산된 제도 사이를 헤매던 조합원과 사업자에게 출발점을 제공한다. 다음 과제는 그 창구가 얼마나 빨리 답하고, 몇 건을 검증과 합의로 연결했는지를 숫자로 증명하는 일이다. 12월 시범운영 종료 때 처리기한과 해소율이 함께 공개돼야 ‘원스톱’이라는 이름의 실효성을 판단할 수 있다.

참고 자료

• (석간) 공사비 갈등, 상담부터 중재·사후관리까지 한곳에서… 서울시, '공사비120센터' 문 열어 — 서울특별시(2026년 10월 21일)
• 공사비120센터(시공사 선정 및 공사비 관련 상담) — 서울특별시 공공서비스예약
• 공사비검증 제도 안내 — 한국부동산원
• 검증기간 및 수수료 — 한국부동산원
• 건설연, ‘분양가 상승의 진짜 원인’ 데이터로 밝히다 — 한국건설기술연구원(2026년 5월 29일)
• High-rise construction in Kalasatama, Helsinki, 2023 February — Wikimedia Commons