자금조달계획서 양식 변경…대출처·가상자산·차용증 상환 계획까지 적어야

부동산 거래 시 작성하는 자금조달계획서 양식이 변경됨에 따라, 과거 방식대로 금액만 기입했다가는 세무조사나 소명 요구의 대상이 될 수 있어 주의가 필요하다. '세무조사는 펀펀택스 | 국세청 조사국 출신' 유튜브 채널에 따르면, 올해 2월 10일부터 시행된 새 양식은 자금의 출처를 더욱 구체적으로 명시하도록 칸이 세분화되었다.

대출 종류와 금융기관명 명시…사업자 대출 편법 차단 목적

가장 눈에 띄는 변화는 대출 관련 항목이다. 과거 양식에서는 '그 밖의 대출' 항목에 금액만 적으면 충분했으나, 개정된 양식에서는 대출의 종류와 금융기관명을 반드시 기재해야 한다. 주택담보대출인지, 신용대출인지, 사업자대출인지, 혹은 해외 금융기관을 통한 대출인지를 구체적으로 밝혀야 한다.

출연자는 이러한 변화의 배경으로 국세청의 모니터링 강화를 꼽았다. 특히 사업자 대출을 받아 주택을 구입하는 편법을 차단하려는 목적이 크다는 분석이다. 개인 대출로 자금을 마련한 뒤 3개월 뒤에 사업자 대출로 전환하는 등의 방식에 대해 국세청이 예의주시하고 있다는 점을 강조했다.

가상자산·주식 매각 대금 칸 신설…증빙 자료 준비 필수

자산 형성 과정에 대한 검증도 정밀해졌다. 기존에는 자기자금 항목에 뭉뚱그려 기재되던 주식·채권 매각 대금과 가상자산(암호화폐) 매각 대금이 별도의 칸으로 분리되었다. 단순히 금액만 적는 것이 아니라, 거래소에서 언제 자산을 매각했는지, 원화로 전환한 내역은 언제인지 등을 상세히 적어야 한다.

가상자산의 경우 거래소의 매각 및 원화 전환 내역을 확인할 수 있는 확인서를 제출해야 한다. 출연자는 "원화로 들어온 날짜와 잔금 지급 날짜가 연결되지 않으면 의심을 받을 수 있다"며, 특히 과거에 매수한 자산을 여러 거래소에서 나누어 팔았거나 개인 지갑을 거친 경우 소명이 어려울 수 있어 주의가 필요하다고 조언했다. 주식과 채권 역시 증권사 거래 내역과 계좌 입금 날짜를 미리 준비해야 한다.

"차용증만으론 부족"…가족 간 빌린 돈, 실제 상환 흔적 남겨야

특수관계인(부모·자녀 등)으로부터 자금을 빌린 경우, 차용증 작성만으로는 충분한 소명이 되지 않는다. 개정된 양식에는 이자를 실제로 지급했는지와 향후 어떻게 원금을 갚아나갈지에 대한 상환 계획을 적는 칸이 포함되었기 때문이다.

출연자는 "차용증은 종이 한 장에 불과하다"며 "실제로 갚을 의사와 능력이 있는지를 증명하기 위해서는 약정한 대로 이자와 원금이 움직인 금융 기록이 반드시 남아 있어야 한다"고 설명했다. 국토교통부가 올해 7월 말 발표한 기획조사 결과에 따르면, 조사 대상 1,000여 건 중 300여 건이 의심 사례로 분류되었으며, 이 중 170여 건이 국세청으로 넘어갔다. 주요 유형으로는 계약일·가격이 사실과 다르거나, 특수관계인으로부터 과도한 금액을 빌린 경우, 본인 자금 없이 빌린 돈으로만 집을 산 경우 등이 꼽혔다.

특히 부모·자녀 간 거래 시에는 매달 또는 정기적으로 원리금을 상환하는 흔적을 만들어 두는 것이 중요하다. 국세청은 집을 산 지 수년이 지난 시점에서도 상환 내역이 없으면 이를 증여로 추정해 세금을 부과할 수 있다. 출연자는 "자금조달계획서 작성 단계부터 국세청이 내용을 확인하므로, 반드시 실제 상환 계획에 맞춰 자금을 운용해야 한다"고 당부했다.