住宅年金の居住要件緩和・保証料引き下げ…2026年改正案の核心を整理

2026年に入り、住宅年金に関する制度が2回にわたって改正され、加入条件と費用構造に変化が生じた。特に実居住要件の緩和と初期保証料の引き下げなど、加入者の参入障壁を下げる方向で制度が修正された。

実居住要件の緩和と保証料構造の変化

財テクはヒキガエル税理士のYouTubeチャンネルの映像によると、2026年3月と6月にわたって住宅年金に関する改正が行われた。最も目立つ変化は6月に施行された「実居住要件の緩和」だ。従来は住宅年金の加入者が当該住宅に必ず居住しなければならない要件があったが、今後は療養院への入所や高齢者施設の利用、あるいは子が直接同居・扶養するなどの理由を立証する場合、必ずしも当該住宅に居住していなくても年金を受け取ることができるようになった。特に韓国住宅金融公社の信託方式を活用する場合、従来の抵当権方式では不可能だった賃貸（伝貰）運営も可能になり、居住要件緩和の幅が広がった。

また、3月の改正案を通じて初期保証料の負担が軽減された。従来の住宅価格の1.5%であった初期保証料が1%へと0.5%ポイント引き下げられた。ただし、毎年納付する年保証料は従来の0.75%から0.95%へと0.2%ポイント引き上げられ、初期の参入障壁は下げつつ維持費用は上げる構造に変更された。あわせて、中途撤回時に保証料を還付してもらえる期間が従来の3年から5年に延び、加入者の選択権が強化された。

このほかにも、3月の改正案には月々の住宅年金支給額が3.13%引き上げられる内容が含まれた。ただし、出演者はこのような引き上げは毎年基礎年金が上がる水準と類似しており、特別な水準ではないと付け加えた。また、親の死亡後、子が（55歳以上）住宅年金を継承する「世代継承型住宅年金」方式も、加入の利便性を高める要素として言及された。これは親が住宅年金を受領している間に死亡した場合、子が親の債務を直接負担する代わりに内部債務へと転換して年金を引き継ぐ方式である。

複利効果と低価格住宅保有者の戦略

映像では、住宅年金の核心的な特徴として「月複利」構造を挙げた。出演者は、5億ウォン相当の住宅を保有する65歳の加入者が5年間年金を受け取る場合、受領額は約7,600万ウォン水準だが、時間が経つにつれて複利効果が大きくなると説明した。5年間に負担すべき利子は約1,607万8,000ウォン水準だが、10年が過ぎると利子の負担は5,000万ウォン台に増え、15年受領時には1億2,000万ウォンに達する。特に90歳まで25年間年金を受領する場合、受領総額は約3億8,000万ウォンに達し得ると出演者は説明した。このように、複利効果は時間の経過とともに指数関数的に大きくなる特性を持っている。

特に基礎年金の受給者でありながら、相対的に低価格の住宅を保有している場合、住宅年金の活用が有利になり得るとの分析が出された。出演者は「基礎年金の算定時、低価格住宅の居住者は一般の人よりも月々の年金配給を約20%ほど多く受け取る」とし、「住宅価格の上昇余力が大きくない低価格住宅を保有しているならば、早い時期に住宅年金を活用してキャッシュフローを確保することが代替案になり得る」と伝えた。これは住宅価格が上がる余地が少ない地方の低価格住宅保有者に該当する戦略だ。

資産管理の観点：子の相続と即時年金の活用

住宅年金の加入を躊躇する主な原因として、「子に家を譲らなければならない」という心理的負担が指摘された。特に女性の加入者の場合、子に家を譲るために加入を避ける傾向があると述べられた。しかし、出演者は「子がむしろ親の経済的自立を望む場合も多い」とし、「不動産価値の上昇分を考慮したとしても、老後の生活費確保のために理性的な判断が必要だ」と助言した。不動産価格が物価上昇率を勘案して上昇することを考慮したとしても、当面の生活費のために住宅年金を活用することが、子にとっても肯定的であり得るという趣旨だ。

一方、退職金などのまとまった資金を保有している退職世代のための代替案として「即時年金」も提示された。出演者は、即時年金が積極的な財テク手段というよりは、誰にも奪われない「規則的なキャッシュフロー」を確保するための手段として活用されると分析した。これはボイスフィッシングや周囲からの金銭要求から資産を保護し、安定的な生活費を準備するためである。商品タイプによって終身型の場合は1億ウォン納入時に月約30万ウォン水準、確定型（20年基準）は月105万ウォン水準の受領が可能であり得ると説明し、専門家との相談を通じて商品の特性を正確に把握することを推奨した。相続型の場合、月々の受領額は約20万ウォン程度と提示された。